尽管原则上是双方各付各税，实际交易中多为买方缴纳。但无论哪一方承担，羊毛出在羊身上，投资回报率都会大打折扣，导致商铺流动性查，转手难。商铺经营年限分别未40年和50年。与商品房不同，商铺到期不能自动续期，续期还要补交土地出让金。商业性用房40、50年的经营权，决定了投资成本必须在10～15年内全部收回，时间太久失去投资价值。
若从现有的市场行情看，资金回笼根本不可能。如从理财角度看，利润甚至达不到银行4%以上大额存单利息，且到期后土地出让金也不是小数。另外还有，物业、水、电、暖、公共维修基金等费用统一按照商业标准缴纳，远高于普通住宅；生活区空间狭小，不能使用明火；不能享受入户口、小孩入学等社会福利。其三，在互联网的强力冲击下，以实体形式存在的商铺，经营空间被压缩，营销环境恶劣，生存能力变差。
电商平台的异军突起，以货物种类齐、质量优、价格廉、选择范围广、送货速度块、售后服务周到等优势，在短短数年时间，以风卷残云之势将传统经营模式冲击的七零八落，溃不成军，并且彻底改变了年轻一代人的消费理念和消费方式。能躺在床上买到质优价廉的商品，谁又会花时间去逛商场呢？目前除一些低端服务类如餐饮小吃、车辆维修、护肤理发，以及烟酒杂食、五金建材、医药诊所等经营项目勉强维持，惨淡经营，其他经营项目多被电商取代。
为啥商业地产越来越难做了？是因为电商冲击的原因吗？
为啥商业地产越来越难做了国内越来越多的商业地产觉得自己在苟延残喘，曾经风光的大型购物中心为什么会变得这么难？顶级奢侈品关店收缩，百货门店频频关闭，大量同质化商业招商遇难题，零售市场噩耗连连。飙马商业地产分析，商业地产越来越难做的原因有以下几个方面表面原因：电商的冲击“周末到大商场逛街，走累了喝茶吃饭，下午再看个电影。
”曾几何时，这种最为流行的大众生活模式，正在被颠覆。“周末家中葛优躺，上视频网站看看电影电视剧，饿了吃顿外卖，缺了啥直接淘宝京东。”足不出户的“宅生活”取而代之成为很多人的生活常态。当互联网全面深入我们的生活，广大消费者的商业行为逐渐脱离店铺和实体，不仅改变了商业格局，商业地产也面临挑战。从一些机构发布的数据显示，网购的品类主要集中在服装饰品、化妆品、数码电器等标准化电子产品。
也就是说，受电商冲击最大的是传统百货业，服务业态和体验业态尚不明显。这也意味着，以传统百货业为核心的商业地产将面临巨大冲击。深层次原因：商业地产的过剩和同质化以购物中心为例，不管是商场设计、品牌引进、店面铺陈还是商场的营销手段及运营方式，似乎都可以用“差不多”来形容，在消费者看来，购物中心几乎千篇一律，基本上都是百货、餐饮加电影院，早已产生审美疲劳。
甚至有的城市，两个同类型购物中心相距不过千米远。目前为止，全球10个购物中心面积最多的城市，有8个在中国，但是这种数字不一定是绝对的，而是相对的。现在二线城市的商业地产发展迅猛，而且供应量远远大于接受量。世界上一些发达城市并没有这样的增速和增量，但是经济并不处于高速发展的过程，所以我们可以看到，二线城市商业地产开发是这样的现象。
根本原因：商业地产项目在开始的时候商业地产策划没有做好当前国内经济进入中高速增长周期，在此过程中，整个行业科技以及消费者需求都在改变，所以商业地产的结构也在改变，并以此驱动整个商业地产业态的变化。而商业地产策划的前期缺位，导致了很多项目在开始的时候定位就不准确，没有理解到商业地产面向未来发展的新理念不止是卖东西，而是提供新的生活方式。
朝阳大悦城，上海K11取得的成功都在证明，基于消费者消费习惯和行为的改变，以文化体验式为主的商业地产开始赢得更多的客流。”开发企业要清醒的认识到商业地产的开发与住宅地产的开发完全是两码事，住宅地产卖的是可居住的成品住房，商业地产开发销售的商铺只是半成品，经过市场培育、商业运营后，价值才能体现出来。因此，商铺价格不要盲目的攀高，商铺规划设计不能只看自己的喜好，必须找准市场定位。
从拿地的角度来说，建议开发商对目标地块开展城市区域板块进入的专业策划论证，必须对地块所在板块有前瞻性的认识，对板块同类产品有前端性的研究，对未来发展趋势有专业化的判断。从定位的角度来说，专业服务机构保驾护航，能有效减少项目的试错成本，要因地制宜，根据地块所在的位置来设计相应的产品；企业要少做偏门，做自己最拿手的类型；不鼓励跨界操作，比如用做住宅的思路去做商业，这种跨界很可能就会让项目开发走进死胡同。
在规划设计方面，务必要重视市场策划与建筑策划的对接，要让前期专业策划服务成果，经过开发企业的取舍形成规划设计任务书，再来按任务书做设计，这是商业地产开发标准化的流程。拿地就直接开展规划设计，忽视市场要素的配置，轻视开发价值的挖掘，都要付出高昂的代价。以前万达的太原街就因为前期的定位缺失炸掉重来，不是每一个开发商都有这个勇气和实力。
