1，人民币贬值对房价的影响,
人民币贬值对国内房价没有实质性的影响——所谓人民币贬值主要是指对外币的兑换而言，即所谓人民币贬值或者升值，对于进出口贸易或者对外的国际收支在兑换时会有一定的影响。
我是来看评论的
2，大跌对股市有何影响 人民币汇率对房地产有何影响因素
人民币贬值和升值对人民币计价的资产影响大，升值不利于出口贸易，现在人民币政策主要体现在货币调控上面，昨天公开市场利率抬升10个基点，贷款成本升高，以及货币渐趋紧，所以对房市不利
你看看最近这几天的人民币汇率和股市的情况，你就知道了。 人民币汇率升高，人民币兑换跟多的外币（美元）。我国企业卖到国外的产品价格就上涨，我国企业获得的利润就降低，企业收入随着降低。当前的企业收入降低直接影响企业预期收入。 股票是企业的融资手段，是企业用未来可预见的收益做担保进行融资。通过融资的方式来支持企业发展。 一旦企业目前的收入降低，必然企业预期收入减少，企业支付股东的红利就减少。在交易中，股票价格必然下降。 股票价格是由多方面的因素影响并决定的，这里仅仅考虑两者纯纯关系。
3，如果人民币贬值对房贷有什么影响吗
单就国内而言，人民币贬值本身不会对个人贷款产生任何影响。 但是人民币贬值可能会导致人民币存贷款利率降低，由于贷款是按每年年初利率计算的，所以利率降低会使贷款人所还利息减少。 货币的价值分为对内和对外，对内价值衡量用利率。 对外用汇率，升值和贬值是货币对外价值的变动，理论上讲对国内的影响是不大的，比如你的贷款。 决定是否提前还贷还是要看银行的利率，不过中国的银行利率一般都低于通货膨胀率，所有贷款实际上还是很有好处的。因为虽然二十年后可能利息就要很多，但是二十年后的货币购买力和现在是不一样的，要把未来值按平均收益率贴现才得二十年后资产的现值。 总的结论，贷款的利率并没有看起来那么高，还是不提前还比较好。 如果你人民币贬值的意思是指对内贬值即通货膨胀，那建议你多持有实物资产，少持有金融资产，同时多有负债，即在贬值情况下要多借钱。不要提前还贷。 人民币升值即通货紧缩时候，反之。推荐提前还贷。 以上是理论的。虽然现在中国宏观经济有通货紧缩的可能性，但从长远来看，这只是暂时的，等金融危机过后就好了。所以你既然是二十年的，还是别提前还了。
4，人民币贬值对房价有何影响
可能会助推国内房地产价格下跌。因为如果人民币贬值，会使国际投资者从房地产中撤资，早期从海外涌入国内的资金，会流出中国，多种作用助推房价下跌；如果人民币升值，拥有房地产的人们，资产会迅速升值。
近两年人民币一直处于持续贬值状态，这对诸多行业和市场资金带来很大影响。不要以为人名币贬值与我们寻常老百姓没有多大关系，它影响到我们生活的方方面面。除了对股市的影响，最备受关注的就是楼市了。最近一直流传人民币贬值将会导致房价暴跌，这是不是真的呢？ 一、人民币贬值的主要原因： 1.经济增速下滑是人民币贬值的主因。 2.外资投资下降，国际热钱流出。 3.全球经济复苏艰难并反复，发达经济体经济有走强迹象，新兴国家经济遭遇艰难大幅下滑，新兴国家货币普遍走弱。 4.贸易顺差收窄，形成贬值压力。 二、通货膨胀由什么引起？ 在人民币贬值，房价是否下跌的问题上，关键要看是否会引发通货膨胀，这又跟一个国家生产生活资料的对外依赖度有关。如果人民币大幅贬值，则意味着严重的输入性通胀，如果通胀率超过10%，则房产会出现很多断供，银行被迫收回房产后，一般会以50%的价格拍卖处理，因此房价会大跌。 由于中国农产品对外依赖度高，特别是蛋白质和食用油对外依赖度非常高，假如国内人民币继续超发，而人民币大幅贬值，或国际粮价反转，则国内粮食和食品价格将报复性上涨，即当股市涸泽而渔，楼市强弩之末后，超发货币将进入农产品领域爆炒，即便官方压制，也难以杜绝黑市，这将反过来遏制央行货币超发。 此外，中国楼市上涨周期已经15年，已达到了国际上楼市上涨期的极限值（涨14年，跌4年），而富人们都纷纷在卖房，只有刚需穷人在买房。楼价终究是由买卖双方决定的，先知先觉富人们的行动从来都是市场的决定力量，而不会是被楼市十几年涨价逼空逼疯的穷人所决定的。 最为重要的是，人民币贬值预期之下，巨量资本外流，这将使央行注销大量由外汇占款而发行的人民币，即仅从外汇占款的角度而言，人民币流动性是缩减的。这与2005年7月以来的人民币升值吸引巨量资本流入中国相反，那时因外汇占款增发国内的人民币，主要流入了楼市海绵之中，成为楼市上涨的主要推手。 简言之，人民币对外升值时，对内贬值主要表现在人民币对楼价贬值上；在人民币对外贬值周期，对内则会升值，主要表现为楼价下跌。 综合以上分析得出结论：如果人民币对美元大幅贬值，则国内人民币的楼价将会下跌，这是由中国生产生活资料对外依存度高，特别是蛋白质、食用油高的国情所决定的。 人民币汇率对保楼市、最有利的政策是，尽快主动贬值20-30%，这样可以留住相当部分外资，楼市将向上重估，而楼市人民币价格可能相应上涨20-30%。但这个政策的实施窗口期最多还有3-5个月，即3个月后，如果再这么做，就是刻舟求剑了，反而可能成为引发人民币信心崩溃之举。 简言之，人民币的挺、贬、崩与中国楼市的涨、贬、崩有着微妙的逻辑关系，不可不察。中国最应该避免的情况是——人民币继续硬挺高位，到迫不得已时被迫贬值，结果一溃千里，出现了严重的输入性通胀，人民币大跌，而楼价暴跌。 三．人民币贬值对房价的影响： 房价面临下跌，有房人资产将缩水 过去十几年中国房价大涨的原因有很多种，其中一种，就是人民币升值，从而吸引了大量国内外资金推高房地产泡沫，各路投资者的目的就是既赚取人民币升值的汇差，又在以人民币计价的资产上获得收益。在这个升值的过程中，拥有房产的人们，资产迅速升值。房产升值的预期，又激发了更多人买房的欲望。 但是，人民币贬值将挤破资产价格泡沫，首当其冲的就是楼市，将导致房地产价格下跌，人民币若持续贬值，将导致整个市场预期逆转，促使投资者逐渐放弃房产这样价格过高的资产。 同时，人民币贬值再加上美联储加息预期升温，无疑对房地产市场是雪上加霜。以往外资处于升值预期进入中国，假设房价涨8%，人民币升值3%，这样双向叠加，粗略统计外资可以稳赚11%，而如今人民币贬值，外资投资积极性肯定会受影响，并会考虑撤出中国，那么境内外资本流失，对中国的楼市的影响就是大利空，接下来会受到很大的冲击。
5，房价,等一等刚需_
编者按：本文来自微信公众号「现领观察」（ID：xiaoershuyouhui），作者：钟涛，36氪经授权转载
最近武汉新房市场出现“精装变毛坯”、“全民营销”等现象，二手房市场客户选择越来越多、业主降价才能卖房，整体市场热度大不如前，那么小周期向下的逻辑和路径是什么？
从宏观上来看，目前出现的新房、二手房市场降温，其实是前2年房价快速上涨后，带来房价和经济发展、居民购买力等基本面的脱离；从微观上来看，房价上涨最大受害者——刚需群体入市难度越来越大，换房市场中刚需“买不起房”会使得改善客户“换不了房”，带来市场成交量的更大幅减少，“房价，等一等刚需”。
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小周期的隐藏逻辑
这一轮“小周期”的内在逻辑其实很简单：房价涨幅脱离基本面后的回归。但故事还是要从2016年讲起。
在2015年之前，房价增速与其他各类经济指标增速趋势一致，但在2015年以后产生较大分化，个人购买力增长的速度远低于房价的涨幅。尤其是对于无房群体，因为没有享受到房价上涨的红利，入市难度持续增加。也许，多年后我们回顾这段历史，会把2016年用红笔圈出。数据上看，从2016年开始房价涨幅与经济基本面“脱钩”。
脱钩带来的直接影响，是房价的上涨速度超过收入的增速，使得无房刚需群体入市门槛持续变高。同时整体“去杠杆”环境下房贷持续收紧，连首套房利率也在持续攀升，带来月供和收入的更高要求。一般来说，2居室主要为刚需户型，近三年2居室总价增加39万、首付增加15万、月供增加2524元/月，刚需压力大。以武汉为例：
第二步连锁反应则是，刚需入市困难，导致改善需求难以释放。第四季度武汉经纪人调研显示，改善型需求已经超过首次置业需求：也就是说2居的业主会变成3居的客户，刚需买不起2居会导致改善客户换不了3居，市场呈现“轮动”效应。
在这样的内在逻辑驱动下，我们才看到武汉市场当前新房高位回落、二手持续降温的局面，接下来数据回顾2018年的市场：
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新房市场：
高位回落，客户价格敏感度高
“限价”环境下新房成交依旧下滑。新房方面，2018年前10月份武汉新建商品住宅成交12.8万套，同比下滑25%。从供应来看，2018年新建商品住宅共批准上市15.8万套，同比增长13.6%，供应增长、但成交下降，可见即使在“限价”环境下新房的去化情况不及去年同期。
新房库存持续增长。2018年10月底武汉新建商品住宅待售库存量为8.7万套，较去年同期增长26%，实际上从2018年4月开始待售库存就在持续增长。整体来看，新房市场降温特征显著。
客户价格敏感度高，高价房源去化承压，整体购买力处在“盘整期”。贝壳研究院武汉分院统计2018年武汉新房共开盘314次，其中以成交量较大的洪山区为例，在不考虑楼盘品质、具体位置的情况下，单价2万以下基本可以实现开盘100%去化，随着价格的上涨、去化率呈现明显的下滑，高价房源的购买力明显“跟不上”。
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二手房市场：处于降温通道
二手房市场量价均下行。从更加即时的链家成交数据来看，二手房市场从今年６月开始成交量连续５个月下滑，成交均价也出现稳中有跌。10月链家成交均价较年初下跌3%。
市场预期较为悲观，客户观望情绪明显。从第四季度经纪人预期调研数据来看，超过60%有买房需求的客户认为后期价格还有下行空间，处在观望状态。
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接下来怎么办？
目前整体市场处在降温周期，但是这并不意味着“历史低位”、“泡沫破裂”，更多的是一种市场“高位回落”的正常盘整。对于改善客户来说，市场上可换的房子越来越多了，不必担心“下午砍价到凌晨，从500万砍到550万（北京）”，更多需要考虑的是“房子本身是否是适合家庭需要的”（总价区位）；对刚需客户来说，如果距离“上车门票”还很远，那么也不必焦虑，更不适宜加超过自己能力的杠杆，稳定的市场既是杠杆出清、回归价值的过程，也是“等刚需”的过程，如果距离“上车门票”不远，相信绑定教育、交通等城市基础资源设施的房子能给你在这个城市最必要的“安全感”，保持密切的市场接触，下行周期里选到合适的房子的几率其实会大大增加。
6，人民币贬值到底对房价有哪些影响?
前几日，人民币连续贬值引来市场热议，一些人士毫无理论根据的以《人民币贬值，房价大跌》为题，吸引了众多眼球。但是这是一个错误和根本不成立的逻辑，可能会误导很多读者，所以，借此文向大家作个简单的说明，以示明鉴。 就像前几年，一些人在网上撰文，说人民币升值，就牵强附会的说，房价会下降时一样。 本来人民币的贬值与房价的涨跌没有太直接的关联，但实事证明，人民币升值不但没有使房价下跌，却导致了大量博取人民币升值的短期投资资金的进入，从而推动了房价的上涨。 因此，在这部分资金为了减少由于人民币贬值带来的利差损失时，可能会抛售房地产资产，专成美元汇出境外，可能会在短期内，导致房价的下跌。但是，在实际操作中，如果房价下跌幅度，超过人民币贬值的幅度，也许这些资金就可能不会抛售物业资产，避免造成汇率和价格的双重损失。从今年和去年外资大规模成交的案例来看，前期的短期投机资本已经推出很多了，取而代之的是一些长期投资型基金，它们通常是投资购买比较高档的物业资产，并长期持有和经营。并不会因为人民币贬值而急需转让物业资产。 同时，由于外资在房地产市场上介入的房地产商品，是价格远远超出本地人的购买能力的商品，对我们国内的房地产交易市场的直接关联度不大。在其抛售时，国内的接盘者必然会比较少，对国内购买力很难形成大的影响。 另外，由于人民币三年来的升值幅度仅为20%左右，而房价的涨幅远远超多这个比例（以上海为例，大约是原来价格的二至三倍）。而目前外汇市场上人民币对美元的一年期的远期汇率已从7.00下跌到7.295，与目前的6.88相比，大概是4%--5%的贬值幅度。所以，人民币贬值对于前期购房的外资投资群体来说，影响并不是很大。 反而，由于其他国家国内货币贬值，导致这些投资群体在中国的支付能力降低，对这些群体的影响更大，如韩国和澳洲来国内投资的机构和人士，这些是前段时间，北京望京地区、上海虹桥和浦东地区出现很多急于套现的住房挂牌的重要原因，这些地区房价的下将不仅不是因为人民币贬值造成的，反而可能出现市场上大量购买美元转移出境的力量。因此，人民币的贬值可以缓解这些投资者因汇率差所带来的损失，有助于稳定房价；同时，中国政府主动贬值人民币，也可以增加对前期短期投资资本退出的成本。因此，在房地产市场上的房价涨跌，主要还是其他方面对投资者的信心和意愿的影响，而不是人民币的贬值。 另外，许多专家推测，中国目前的人民币贬值的幅度不会太大。否则，国外投资机构就会对中国的经济失去信心，担心人民币还可能继续贬值，而不愿立即投资中国。这样会导致中国资产的价值缩水，大量的前期已经进来的国外资本可能会外撤，而新的外汇投资又没有及时补充进来。再加上，由于出口市场的萎缩，即便是人民币有较大幅度的贬值，也很难扩大外汇的收入。因此，这将导致外汇的储备加速下降，再加上数万亿人民币的投放到市场，人民币贬值的可能会加大。 因此，中国政府维持人民币汇率的相对稳定，将是比较好的策略。目前的贬值是因为美元的升值和周边其他货币的贬值，使得人民币相对美元以外的货币升值了，所以需要有一定的贬值来对冲人民币相对升值带来的不利影响。 从一些受汇率变动比较大的外资的大宗交易，如写字楼和酒店式公寓的交易情况来，因为转让者的希望价格能够合理一些，而收购者又欲借金融海啸之机，想把价格压得再低一些，从而导致双方价格谈不拢，无法达成交易。其原因也许是因为，既然人民币贬值幅度不会太大，而中国经济仍然持续增长，那么前期境外的投资机构也许就不会采取，大幅降价抛售物业的做法。 在实际市场中，也基本是如此。因为，目前许多机构因总部缺资金，而想转让物业资产的机构也都因为价格不理想，而暂时放弃了在短期内抛售物业的做法。既然这些前期投资机构和个人没有抛售物业的动因，那么人民币贬值对市场上房价的下跌，就没有太大的影响，甚至是由于可能吸引更多的长期投资基金的进入，而成为市场上的购买力量，有助于房价的企稳。 那么，人民币的贬值对那些投资于众多房地产公司股权的短期投机资本的影响又是如何呢？因为有了人民币的升值预期，这些短期资金进入了国内；从05年进来至今，仅在汇率上已获得20%的收益，加上每年的回报通常都不低于25%。因此，目前的人民币下跌对这些资本来说影响很小，它们的退出与否，主要还是看中国的房地产企业的盈利情况而定。 由于，国内房地产市场的低迷，以及保障性住房的推出，这部分资本的盈利空间受到挤压，已经有一部分资金暂时撤出，目前的投资行为也比较谨慎。但是，由于房地产的相关的土地、钢材和水泥等原材大幅降价，和中国市场存在的改善住房的巨大需求，又使得很多外资机构，准备低成本地进入市场。这些资金开发出来的低价产品，有可能冲击目前市场，使价格尚未下将到位的房价继续走低。 但是，由于房地产行业的区域性和地段的稀缺性，对于一些土地稀缺的地段，其价格的走势可能将很难受到大的影响。这些土地稀缺地段的房子，以高档房居多，它反而会因为人民币的贬值而吸引的投资群体的资本，进入市场而稳定住，许多地段二手高档房的房价下滑趋势，甚至还有可能继续推高这部分房物的价格。 因此，综上所述，从目前中国的政策和发展现状来看，人民币的贬值与房价的涨跌关联度不是很大。但是，汇率变动通常会引起不同的逐利群体的逐利行为，从而导致房价的上升。因此，保持汇率的基本稳定，对房地产行业的发展的有好处的。因此，绝不可简单地认为，由于人民币升值导致了房价的上升；现在人民币贬值了，房价就肯定会大跌。这是不符合市场变化规律和市场现实表现的。
7，人民币贬值时买房合适吗？
如果是投资的话，不建议买。如果是刚需，则要自己考虑好利弊得失。目前的房地产市场，正处于去金融化周期。买房可以一定程度上抵御通货膨胀。 在人们通常的认识中，通货膨胀就是物价上涨，通货紧缩就是物价下降。从一般意义上说，这个认识也大抵不错。但在严格的经济学意义上，通胀指的是货币缩水，也就是老百姓所说的票子毛了；通缩指的是货币涨水，也就是钱更值钱了。就是说，在经济学意义上，通胀和通缩指的都是货币本身的内在价值变化，或者说是购买力变化。 目前中国的楼市租售比很低，对于有钱人来说，他们有着更多元的投资渠道，买房的钱用来做其他投资，获得的收益肯定远超过租同样房子的房租。此外买房需要占用的资金量太大，并且变现不够灵活，而且，目前房价也已经过了暴涨的阶段了，所以买房对于有钱人来说并不是一个非常好的投资渠道。 但是对于工薪阶层来说，很多人并没有太多的投资渠道，所以通过买房，一方面能够解决住的需求，另一方面，也可以通过房价的上涨来抵抗通货膨胀。
人民币贬值时买房合适。 人名币贬值说明它购买的东西少了，可能以前一百元钱只能买到价值80元的东西，如果你拿来买房，比如100万，虽然钱不值钱了！但是你的房子的价值是100万，不管人名币怎么贬值，你房子的价值始终不变，所以人民币贬值时买房合适。 供需关系决定市场价格，这条是不变的真理，过去十年投资房产成为最成功的投资也是因为这个道理，上世纪七八十年代，房产基本靠单位分房，普通人只要认认真真工作基本就可以实现衣食无忧，但过去分的公房较为狭窄，且各种配套设施均不完善，因此具有极大的换房需求。 再者，如今早已没有分房福利，且随着城市化进程加快，房子和户口、教育、公共医疗、养老等方方面面相关联，尤其是在一二线城市，人口虹吸效应使得城市人口不断增加，各项公共设施有限而人口不断增长，住房供不应求，于是价格也水涨船高。 由此我们也能看出房价是否上涨的逻辑就在于供求关系如何，围绕供求关系我们可以发现，地段好的房子、带有学区学位的房子、附近有高收入人群的房子具有更大的升值潜力，因为需要的人多，而房源是有限的。从当下来看，优质的房产依旧有巨大的升值空间。
不合适。 如果时间倒流到10年前，从现在的眼光来看，买房毫无疑问是最正确的选择，因为十几年来，全国各地房价都在涨，买房买得越早，就越赚钱。那些曾经把钱都拿去买房的人，如今大部分都已经赚得了盆满钵满了。 不过现在不是无脑买房都能赚钱的时代，已经完全成为了过去式了，现在想要通过投资买房来实现财富暴涨，那几乎是不可能的。 因为在房住不炒的政策下，许多地方的房价上涨空间都已经被限制住了，部分房价虚高的三四线城市，甚至还出现了房价下跌的情况，这表明房价的泡沫正在一点点破灭。 毫无疑问，即便人民币持续贬值，把钱拿来买房也不是最划算的，在未来楼市走势下行的情况下，与其把钱都拿去买房，还不如把钱都存到银行定期理财，至少本金不会有损失的风险。如果你有收益率更高、风险更低的投资渠道，那也是不错的选择。
如果在十多年前，那肯定是买房，因为当时房子问题不是太大，而且国内政策也是积极支持广大人民群众购房； 但是现在如果再是买房就会发生两个问题：一是，房地产的确步入了萧条期，新房开发商打折促销，老业主开始维权，而二手房出现量价齐跌，现在买房出租，投资回报率也是非常的低。
人民币兑美元走出的一轮贬值行情，带来市场上的另一种担忧：这是否将带来多米诺效应，导致大量对赌人民币升值的国际资本在短期内流出中国，进而造成房地产等资产价格下跌？ 长期以来，房产是中国投资市场中最重要的资产配置标的之一。有趣的是，在人民币汇率与中国房地产价格之间，的确存在着一种微妙的关联。例如2014年初，人民币汇率走低，房价也几乎同步开始出现下行压力，全国房价总体下行趋势与人民币汇率走低基本一致。 业界认同“人民币贬值将引发房地产贬值”意见的不在少数。他们认为，随着人民币国际化推进，汇率已成为影响国内国外两个市场资产配置的因素之一，随着美元走强，热钱可能流出中国市场。 分析指出，当前人民币贬值主要是相对于美元而言的，两个经济体的汇率此消彼长，与其经济增长率和经济增长潜力密切相关。具体来说，中国经济出现增长放缓现象，通缩压力加大，央行为了稳增长会采取降息等货币政策，这意味着以人民币计价的投资收益将下降；美国经济正逐步从经济衰退中走出来，不但退出量化宽松，加息也箭在弦上，这意味着以美元计价的投资收益在上升。 专家指出，在过去相当长的时间里，人民币兑美元整体上是单边性的缓慢升值，国际投资者自然会选择通过各种渠道增加人民币资产，这部分资金流向了中国的房地产市场、资本市场，不仅“搭车”中国经济增长的红利，还从人民币升值空间中套利。而现在人民币短期升值预期的“单边性”被打破，原来的这套投资逻辑就可能逆转，资产投资回报率的下降和人民币贬值的“双重损失”，会推动这部分资金通过各种渠道流出，包括从中国房地产市场撤退。 另一派意见认为，中国房价不会紧随人民币“走贬”，决定中国房地产市场的主要指标是供求关系和经济基本面，汇率变化不是决定性因素。无论人民币升值与否，一线城市有较稳定的刚性需求支撑，楼市不会有崩盘风险；二三四线城市由于缺乏产业支撑，正处于“挤泡沫”阶段，因此房价会出现明显分化趋势。 乐观派认为，此前的限购等楼市调控措施已经把大量投机性热钱挡在市场门外，因此人民币贬值导致外资撤退在房地产业内表现不会很明显。即使有资金外撤，除了美国，目前国际上也很难找到比中国市场更好的标的。
8，又放水了,房价又要大涨？_
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昨天我们的文章提到了7月23日的国务院常务会议，被认为是对近期全面宽松基本确认的“一锤定音”。
国务院常务会议提到不搞大水漫灌式强刺激，但积极财政政策更加积极、稳健货币政策松紧有度的表述，释放的信号不言而喻。
7月24日A股出现大涨，股市终于看到了一丝光明，用钱投票，确认“放水”预期。
显然，全面宽松基本确认对资本市场是利好。
7月23日，央行开展中期借贷便利(MLF)操作5020亿元，当日未开展逆回购操作。考虑到当天有1700亿逆回购到期，实质投放3320亿。
MLF是投放的基础货币，通过商业银行、影子银行的存贷款转化，大概是5倍放大，相当于投放了1.6万亿的货币量。
在历史上，很少有这么大的投放量。
不断变化的国内国外形势，让我们必须因时制宜，审时度势，看清接下来的楼市预期。
因为贸易战，国际形势越来越紧张，去杠杆转向稳杠杆甚至加杠杆的呼声逐渐升温，目的就是不能危及6.5%的GDP增速。不唯GDP，不代表不要GDP。
很明显，我们现在正面临“去杠杆，挤泡沫”与保持经济稳定增长的两难之中。
6月份以来，在经济数据下行、股债汇市场动荡不安、央行财政部等宏观调控部门公开论战之际，对于宏观政策的反思，尤其是对过紧的财政和金融政策的内外反思就已经展开。本次国常会表示，坚持不搞“大水漫灌”式强刺激，根据形势变化相机预调微调、定向调控。
2015年的那次放水，掀起来全国轰轰烈烈的房地产大牛市，上一次是如何掀起大牛市的？而这一次又有什么不同呢？
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本轮暴涨是怎么启动和拉开序幕的？
1.去库存成为主基调
2014年，全国房地产销售面积由上年13亿平方米跌到12亿平方米，库存面积由不足5亿平方米上升到6.2亿平方米，多个城市的去化周期在15个月的警戒线之上，三四线的城市库存甚至高达30个月。楼市库存就像一把“达摩克利斯之剑”高悬于房企头顶。
与此同时，全国GDP增速由7.8%猛跌到7.3%，足足跌了6%。这不行啊，经济下滑，楼市要承担主要责任啊。所以楼市你必须给我硬起来！
2.货币政策宽松
为了让楼市重振雄风，2015年3月30号，央行、住建部、银监会三部门联合发文，给楼市打了一剂猛药：调整公积金购买首套房最低首付20%，公积金二套房最低30%，商业贷款首付比例二套低至40%。听到这个大家激动吗？是不是恨不得穿越回去买多几套房子？
如果说这个药还不行，那么政府继续再加药，当天财政部就紧跟着宣布：二手房营业税免征限期由5年改为2年。
这一天，是个值得纪念的日子，中国楼市华丽转身，开始止跌反涨。而在这天出台的政策，就是我们所说的大名鼎鼎的楼市“330新政”。
“330新政”一出来，有一个被中国最看好的城市，正值年轻气盛，锐不可当，毫不犹豫做了暴涨的先锋队员，这个城市就是深圳，仅仅当年5月房价环比涨幅高达8%。一年后，也就是16年6月，房价就从最开始的3万不到突破到6万，而这只用了15个月。这是房产板块的深圳速度！
新政后，购房门槛放低到首套公积金最低首付20%，二套公积金最低首付30%。15年9月，二套房公积金最低首付也降到了20%。也就是说，100万的房子，你只需要20万就可以拿下，银行给你贷款80%，足足5倍的杠杆，而且那一年，央行1年内5次降准降息，首付比例低了，贷款利息又降了，全国人民都买得起房了，本来10个人抢10套房，现在是50个人抢10套房，房价能不涨吗？
一边是宽松的货币政策在支持大家买房，另一边银行还在打开机器造钱，这个钱越来越多，这个钱叫M2。
3.国家不停印钱，M2增速居高不下
2015-2016年M2一直保持着高增速，国家不断印钱，市场上的钱不断增加，大量的资金一窝蜂地涌进房地产，房地产就像个蓄水池，水龙头不停在放水，它的水位不断在上涨。
好，仅仅有钱还不行，因为买房是需要名额的，大家不用哭不用喊，国家早就安排好了一切。这不，国家再给楼市加了一剂猛药，2014年的限购放松了。
4.限购放松
2014年上半年限购还是非常严格，有46个城市限购。6月底，46个限购城市绝大部分放松或取消限购。到2015年，除了北上广深四个城市，限购彻底解除，买房不再需要房票。限购放松遇上货币政策宽松，那真是干柴遇上烈火，楼市立刻燃烧起来，房价节节上升，停都停不住。
这就是2015年至今房价大涨的背后的操作。
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那今天呢？首先，大家都可以看得很明白的一点是：水没有很多，而且全国经过这一轮抢房，很多城市都已经闹房荒，例如杭州、武汉、成都、重庆、西安...库存已经到了一个很低的水平，即使是三四线城市，原来是巨量的库存经过一轮货币化安置，然后购房，库存也已经降到安全值以内了。
至于现在已经不仅仅是限购限贷限价限售，还有新四限：限离婚买房、限新落户买房、限注册公司买房、限未成年人买房。
所以，库存少，放水不多，货币宽松却没有出台楼市相关刺激政策，限购限售不放开，那么房地产就没有大涨的契机。
再说一个比较俗气的理由：经过这几年的抢房，广大老百姓手里的子弹打得差不多了，该买房的都已经买房了，没有多少银子了。
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房地产，凭借短炒获得暴利的时代已经过去了。房住不炒是现在中国楼市的主基调，如果现在投资房产还抱着短期炒房的心态去投机，那必然会发生处处受阻，最典型的就是限售。
但也没必要害怕限售，限售只能限制你出售的年限，但是影响不了城市的价值，自然也影响不了你房子的价值。所以我们此刻投资房产就要做长期的价值投资，不要过于在意一时的波动，更没必要因为限售而拒绝投资一二线城市。
但是因为限售限制了房产的流动性，我们在买房的时候就要精挑细选，严格按照价值标准去筛选购买。否则等你发现问题，想转手却转手不了，因为还在限售期内。而那时候，面对你的房子在跌，而你却无能为力，连卖的资格都没有。
同时，价值投资意味着要中长期持有，意味着购房收益不会很快变现，资金短期无法回笼，所以从现金流的角度你必须开始考虑租金收益，因为这是你房产冻结期间唯一能拿到的收益。
9，券商把脉2018:大类资产投资首选股市 房地产投资属性下降_
2018年全球经济向好，出口仍将是拉动中国经济增长的主要动力，通胀主线将从PPI转向CPI。全球进入加息周期，货币贬值不再是投资的主要逻辑，房地产的投资属性下降，大类资产配置首选股市，尤其是港股。
作者：赵俊
来源：新财富plus（ID：xcfplus）
2017年，中国的宏观经济交出了一份傲人的成绩单。全年GDP增速实现了7年来首次同比提升，全年增速6.9%左右，国内生产总值迈上80万亿元新台阶，城镇调查失业率低于5%。联合国日前发布的《2018年世界经济形势与展望》指出，2017年全球经济增长的1/3来自中国。而过去的5年，中国对世界经济增长的年均贡献率均超过30%。
中国的经济增长逐渐转为投资和消费共同拉动，经济结构继续优化。2017年全年第三产业增加值对GDP增长的贡献率为58.8%，比上年提高1.3个百分点；消费是经济增长主动力，最终消费支出对GDP增长的贡献率为58.8%，高于资本形成总额26.7个百分点。2017年全年，固定资产投资增速与消费增速与上年相比都有所下降，只有出口增速是由上年的负增长转为正增长。出口对经济增长的拉动作用也由2016年负0.5个百分点转为2017年前三季度的正拉动0.3个百分点。
回顾过去两年，供给收缩是经济变化的主线。为了化解投资过度的隐患，政府在2015年提出了供给侧改革的思路，其重点是“三去一降一补”。2017年正是供给侧结构性改革全面深化的一年——商品房待售面积降至近3年来最低，钢铁、煤炭行业都超额完成年度去产能目标任务。回顾过去一年，供给收缩导致了价格上涨，物价表现以PPI的大涨收官，全年CPI上涨1.6%，好于预期。
中央明确把推动高质量发展作为2018年发展的根本要求，相应出台了一系列政策措施，也明确了今年的重点任务，推动经济朝着高质量的方向努力。在深入推进供给侧结构性改革，坚持“三去一降一补”五大重点任务的同时，要加大“破、立、降”，破除无效供给、增加有效供给、降低生产经营成本。
从全球经济来看，过去一年也是发展势头喜人。世界经济总体复苏向好，三大经济体同时正增长。2017年全球经济增长速度达到3%，这是自2011年以来的最快增长。全球约有2/3的国家2017年的增长速度高于上一年，改善成为一种普遍现象。
尽管短期前景有所改善，但全球经济仍面临风险，包括贸易政策改变、全球金融环境突然恶化以及地缘政治局势的日益紧张。2018年已经来临，对于新一年的宏观经济，各大研究机构是如何预判的呢？
财政接力货币，全球经济依然看好
金融危机之后，各国政府先选择成本较低、效率较高的货币宽松政策来刺激需求，无奈“治标不治本”且有一定“副作用”，在货币政策无论空间和效果均面临天花板的背景下，以美联储、欧央行为首的主要发达国家央行货币政策多数已出现边际性紧缩，全球政策组合开始逐渐向“宽财政紧货币”格局转变。在财政接力货币的政策转向道路上，美国依然“领跑”，特朗普税改迈出了美国财政刺激的第一步。
根据美国税改官方机构税收联合委员会（Joint Committee on Taxation，JCT）基于国会预算办公室对未来10年（2018-2027）GDP的测算基础上估算，税改将在未来10年内平均每年提升美国GDP绝对值约0.8个百分点，这意味着未来十年美国实际GDP总值合计将增加1.508万亿美元，平均GDP增速每年将提升0.13个百分点。
由于美国的经济体量很大，即使微小的增长对全球的需求也将产生可观的溢出效应，利好全球贸易。兴业证券认为，特朗普税改对经济影响的外溢作用大于国内刺激。目前美国实际GDP的产出缺口已经闭合，这意味着税改对经济的额外刺激给国内实际产出带来的提振效用可能较为有限。一方面，这将增加美国通胀的上行压力;另一方面，这部分新增需求很可能会外溢。
历史上，美国数次减税都刺激了经济回升，伴随着企业利润和投资增速加快，居民消费支出同比反弹。本次特朗普税改将降低企业所得税率，吸引资金回美国投资，使美国个人平均税后收入提升1.6%，对富人减税力度更大，收入末20%的人提升0.3%，而收入前20%的人提升2.2%。
不过，税改对美国长期经济增长影响有限。广发证券指出，一方面，税改政策对企业生产效率的影响有限；另一方面减税并不具有持续性，经济低迷阶段政府往往实施减税政策，在经济复苏到过热阶段则往往重新加税。全球贸易一体化背景下，美国已定位为服务顺差、商品逆差经济体，税改对制造业回流的短期影响或不会太显著。
中国应该如何应对美国减税呢？海通证券指出，我国广义宏观税负在中等水平，但考虑到经济发展阶段和福利政策，税负又显得偏高。一方面非税收收入占比高达47%，仍有降低空间；另一方面税收收入中增值税也仍有简化空间。
不过，税收也不是决定对企业和资本吸引力的唯一因素，市场、劳动力、制度环境、产业配套、自然资源等也都是重要的条件，通过提高经济供给侧要素的效率，提升综合竞争力才是最根本的。对中国而言，当前金融市场关注的是“去杠杆、防风险”，经济更加关注“补短板”，因为只有这样才能摆脱以往过度依赖地产和基建拉动经济的模式，切换到更加平衡、更加充分的发展道路。未来唯有加快国内改革，激发效率和活力，鼓励创新和产业升级，才能推动经济可持续、高质量的增长。
对于2018年的海外经济，各家机构都看法乐观。申万宏源预测2018年经济有望继续延续复苏格局，预计2018年世界经济增长3.6%，比2017年提高0.1个百分点。美国由于受到税改的拉动，经济将会迎来新一波增长动力，企业利润和个人收入增加，带动投资和消费。之后政府关注点将会转移到基础设施建设，货币政策的收紧将由宽松的财政政策来弥补，政策效果可望在2018年下半年开始显现，预计今年美国GDP增速2.6%（附表）。
欧元区和英国仍将延续2017年良好复苏的态势。由于欧央行对整体通胀信心不足，宽松的货币政策至少可以延续到2018年下半年。低通胀和宽松的货币政策为投资提供了有利环境，叠加劳动力市场改善以及经济去杠杠都将支撑经济发展。
广发证券表示，今年海外乃至全球经济形势仍积极，有三点理由：第一，美国房地产或迎来加速补库；第二，低实际利率叠加朱格拉周期上升；第三，美欧日处于新政红利期。预计2018年欧美日整体经济有望持平甚至超过2017年增速。基于中美欧日对全球贸易乃至经济的拉动率，2018年全球经济增长大致持平甚至略超今年。
国泰君安预测，在全球朱格拉周期下，企业资本开支有望持续复苏，为全球经济增长添砖加瓦；全球贸易周期仍然处于上行阶段，企业盈利有望得以巩固，有利于企业资本开支加快；
发达经济体的金融周期——尽管美国加息——仍处于上升阶段，将通过信贷、资产价格等渠道对企业投资和家庭消费产生积极影响；预计全球经济增长略有加快，至3.7%，通胀略有上升。
中国经济增速小幅分歧
对于2018年中国的GDP增速，机构的看法出现了小幅分歧。
新晋“新财富最佳分析师”宏观经济第一名的广发证券郭磊团队认为，2018年的经济主线将出现变化，名义GDP扩张结束。不同于2017年“需求扩张+供给收缩”驱动下的名义GDP扩张，2018年名义GDP增速回落且弹性变小，实际GDP亦将小幅回落。企业利润整体增速会低于2017年，伴随行业间分化；地产销售和地产投资的贡献率都将大概率下降；制造业投资将继续修复（图1）。
海通证券姜超团队也认为，经济下行的拐点即将出现，预计2018年GDP增速将降至6.5%以下。从经济的几大需求来看，2017年上半年表现好的房地产、出口、制造业投资以及库存回补，在下半年以来都开始减速，三季度的GDP增速从6.9%回落至6.8%，工业增速更是从6.6%回落至6.3%，均意味着本轮经济的下行拐点已经出现，未来需要高度重视经济再度下滑的风险。
而申万宏源则认为2018年世界和中国经济将平稳发展，预计2018年中国经济仍能保持在6.7%左右（图2）。中国经济继续L型走势，向下的力量主要是地产调控的滞后影响、资金成本上升的滞后影响。向上的力量则来自企业利润表和资产负债表改善带来的扩张，居民收入增加带来的消费提升，十九大召开新的政治周期启动带来的发展热情。
国泰君安是看多者，其在研究报告中预测，2018年中国经济增长或稳中向上至6.9%；市场悲观预期将要修复，而2018年的经济将呈现稳中有升，前低后高的节奏。其看多理由包括：制造业投资将大概率回升（由2017年的4%升至7%左右）；基建投资有望维持15-16%增速；出口景气延续（7-8%）、消费温和升级（10.6%）；唯一略有下行的是房地产投资（由2017年的7.5%降至4.5%左右）。
外需强劲，内需存疑
2018年，投资、消费和出口三驾马车中的哪一辆将会成为拉动GDP增长的主力呢？主流研究机构皆认为，2018年的出口增长将继续维持较强的势头；投资则将大概率承压；对于消费这一块，机构则看法各异。
在出口上，各家券商研究机构均认为2018年的外需依旧强劲。广发证券认为，2018年全球经济及贸易大概率保持相对较高的景气度，理由有四点。第一，全球朱格拉周期仍处上升阶段，继续支撑全球经济。第二，低实际利率水平将进一步助推欧美日私人部门加杠杆，预计2018年欧美日实际利率保持低位，利好投资。第三，2018年欧美日处于新政红利期。第四，中美贸易关系改善，全球贸易环境仍处于良性阶段。
海通证券指出，虽然受人民币升值影响，2018年出口增速也会有所回落，但全球经济复苏支撑出口增速保持平稳。美国经济受益于减税，欧日经济则受益于宽松货币政策，全球经济在2018年将惯性复苏。申万宏源则预计2018年出口增速仍将保持不错的增长，但随着基数的逐步抬升，出口增速或较2017年有所回落。
对于消费，各家的看法则出现了明显的分歧。
悲观派海通证券认为，从2017年12月的外贸数据来看，进口增速降至4.5%，远低于全年均值，意味着内需出现大幅下滑。根本原因在于，中国去杠杆导致利率大幅上升，货币信贷增速大降，而这势必对2018年内需产生巨大影响。
广发证券认为2018年的消费增速无亮点，关键看结构。名义消费受CPI支撑，而实际消费则将受到地产销售拖累。品牌消费、线上消费和乡村消费将是三大结构亮点。
乐观派申万宏源则持有不同意见。其认为，企业盈利的改善带来收入增长，有助于消费增速提升，企业盈利增速领先人均可支配收入增速约一年，预计2018年消费增速有望较2017年小幅回升。
其中两类消费值得关注。一类是升级类消费，主要体现为服务和发展享受性消费。2017年前三季度，医疗、文教娱乐、生活服务等消费增长迅速，对应的是基础性生活消费包括衣着和食品烟酒的占比缩减。
另外一类是大众性消费或者普及性消费，在地域上主要体现在三四线消费或者中西部消费上。从短期的逻辑看，这部分消费受益于供给侧改革带来的传统行业盈利改善。从长期的逻辑看，这部分消费将受益于城镇化和产业转移，越来越多的消费者的收入接近东部省份8年前的水平，带来消费的提升。2018年大众型消费品，如牛奶、商超、中低端服饰、中低端汽车等有望迎来快速增长。
各家对于投资的看法均趋向谨慎。申万宏源认为基建和地产投资面临回落压力，制造业投资或有小幅改善，固定资产投资整体承压。广发证券认为投资数据本身并不重要，关键是方向。一系列背离显示固定资产投资数据、制造业投资数据准确性存疑。2018年基建仍可能保持大致稳定；房地产投资将继续温和向下；制造业是看点之一，2018年制造业投资将继续修复。
通胀主线从PPI转向CPI
2017年的PPI远高于CPI。回顾2017年，物价表现以PPI的大涨收官，全年PPI高达6.3%，而CPI仅为1.6%。而PPI的大涨推升了商品价格、改善了工业企业盈利，推动了周期类股票的反弹。对于2018年，多家机构认为CPI将超预期上行，PPI则将下降。广发证券认为，历来通胀拐点易测，斜率难测，相对具有确定性的结论是，2018年CPI中枢大概率高于2017年；通胀主线会从PPI转向CPI；通胀预期会升温，加息预期会存在。2018年经济政策不太可能“双紧”，估计大方向仍是宽财政稳货币。这也是目前全球宏观政策的大方向。财政支出会显著向环保扶贫等民生领域倾斜。货币政策也将继续中性，但在全球利率周期向上背景下，政策性利率是否继续上调可能会成为2018年下半年市场预期的关注点之一。
兴业证券也指出，2018年通胀中枢面临上台阶的压力，至少年初通胀预期将处于高位，短期“类滞涨”的风险值得重视。国泰君安则预测中国CPI通胀中枢将上行至2.5%左右，PPI中枢在3.5%左右。
对于2017年大涨的PPI，机构均认为其将显著回落。申万宏源预测PPI涨幅比2017年回落近三个百分点，回落至3.5%，CPI则将上涨2.5%，PPI和CPI剪刀差显著收窄。海通证券预测2018年PPI将显著回落，而CPI难以大幅上升，理由是2017年上半年的PPI的上涨得到了下游需求回升的支持，但目前下游行业需求全面回落，这意味着上游行业的涨价不可持续。综合来看，2018年物价强弱关系或将逆转，CPI或将强于PPI，尤其是在上半年，应该围绕CPI而非PPI投资（图3）。
在通胀预期和全球进入加息周期的背景下，中国2018年的利率继续呈现上行态势。申万宏源指出，在利率已经市场化的情况下，不是讨论加不加息的问题，而是应该讨论利率会上升多少的问题。伴随着全球进入加息周期，以及中国经济的好转，以OMO（公开市场业务）、SLF（常备借贷便利）等货币政策工具利率和10年期国债利率为代表，我们早就进入了加息周期。在全球加息周期继续、中国经济风险不大、金融去杠杆的背景下， 2018年利率将继续上行。以10年期国债利率为代表，利率的高点可能达到4.1%-4.4%。
由于中国在去产能以及房地产去库存等方面取得积极进展，经济进一步回落的压力有限，叠加逆周期因子等政策性因素的引入，人民币趋势性贬值结束，未来汇率将呈现区间波动。申万宏源预测未来人民币汇率将在6.5至6.9的范围内波动，2018年底人民币兑美元中间价约为6.7左右。
大类资产投资首选股市
进入加息周期也对投资逻辑带来了影响。海通证券表示，如果M2增速在个位数变成常态，货币基金利率稳定在4%左右，货币不再超发，我们的投资理念必将发生巨大的变化。2017年人民币的突然升值，一个重要原因就是国内利率持续高企，这意味着收缩货币以后贬值预期开始改善，货币贬值不再是大家投资的主要逻辑，大家要关注每一类资产本身的价值，而不是简单追逐泡沫。
究竟应该如何配置大类资产呢？过去10年货币增速远超经济增速，货币贬值令房地产成为最优资产。如今，收缩货币令贬值预期开始改善，投资也从追逐泡沫转向寻找价值。对于2018年的投资机会，海通证券姜超认为，港股应该排在首位，因为它开始代表中国的未来资产。A股市场如果改变管制逻辑，从减少供给变成提高供给的效率，转向更加开放和市场化，让更多代表中国未来的企业能在A股上市，才有长期机会。
兴业证券也认为应该首配股市。股市的性价比上升，机构化、国际化、以及严监管的政策基调，将改变股市此前“收益高、波动更高”的格局。随着波动率“下台阶”、市场投资属性的回归，股市的性价比相对于其他资产将明显上升。
国内债市位居大类资产排行榜第二的位置。姜超认为，国债利率处于历史高位，具备长期投资价值。如果未来政府严格控制货币总量，那么利率短期内将难以显著下降，债券的主要机会将在于配置而非交易。而国内保险股的上涨，其实反映的是保险作为负债期限最长的机构可以配置更高收益的债券，从而获取更高收益。兴业证券王涵也认为，债券市场短期内处于消化负面因素的阶段，收益率可能会在高位徘徊一阶段，但中期来看，较高的债券收益率也带来了相应的配置价值。
房地产投资属性下降
房地产在“新时代”中的投资属性会下降、社会公共品属性会上升已经成为共识。2017年三四线地产的爆发来自于多方面因素的推动：一是在去库存的大目标下，棚改货币化安置的实施，政府用货币直接推动三四线居民买房；二是因城施策的调控框架下，一二线城市在2017年调控全面加码，购房需求向三四线城市外溢。三是三四线城市房价多年滞涨，具备短期投机价值；四是贷款利率处于历史低位，居民举债依旧疯狂。
未来的楼市还能复制过去疯狂的经历吗？
广发证券认为，从中期（未来3-5年）来看，房地产行业处在一场深刻变局之中：供给端租购并举，需求端调控长效化，行业将进入自然增长阶段，进一步走向“长效机制”的覆盖，即供给端朝向“多主体供应、多渠道保障、租购并举”；需求端实行相对常态化的差别化调控，将只有微调，没有大的政策收放；未来不排除有税收政策落地。供求两端的政策将导致商品房价格弹性进一步弱化，未来一二线城市的房价弹性将逐步走低，居民预期和周期性投机需求的进一步减退，房产投资投机的收益预期将会实质性收窄。因此，从中期视角来看，房地产行业将逐步进入销售、投资增速低位稳定的自然增长周期中，将会变成一个安静的行业（图4）。
只看2018年，在新房低库存、棚改超预期、租购并举和“全面二孩”政策影响下，地产投资仍存在一定想象空间。
2018年，一二线城市的楼市表现将强于三四线。海通证券指出，2018年地产销售结构有望逆转。大部分三四线城市房价暴涨过后，从基本面看缺乏人口、产业、教育医疗等配套支持，长期不具备投资价值。同时，许多二线城市销量大幅下滑之后，迫于财政压力开始松动限购吸引人才，令购房需求回流一二线。由于房贷利率的大幅上行，地产市场销售趋降，一二线和三四线将竞争稀缺的居民信贷资源，结果必然是多数不具备长期投资价值的三四线城市地产销量大幅下滑，被打回原形。
