图：2010-2017上海新建商品住宅销售金额和销售面积走势图值得深耕的理由三：未来上海的住房总需求为3.7亿平方米左右，需求消化至少要9年据《上海统计年鉴2017》，2016年上海城镇住宅存量6.55亿平方米，城镇人均住房建筑面积36.1平方米，据此我们测算出上海拥有住房的人口为1814万人，同时据国家统计局《中国统计年鉴2017》，2016年上海城镇化率为87.9%，常住人口2420万，由此测算出2016年上海城镇人口为2127万人，因此我们得出上海的城镇人口的住房拥有率为85.3%，也就是说上海城镇人口中有14.7%的人即313万人没有房子，这部分人的住房需求为刚性需求，那么我们估算，按照现在的人均住房建筑面积36.1平方米计算，刚需缺口为11305万平方米。
拿地越来越难，上海住宅市场是否还值得深耕？
我们将通过城市的宏观基本面、住宅市场的规模、住房需求预测，住宅产品的均衡性、中期供求以及获取宅地的难易、开发商的盈利空间等方面，从多角度分析这个问题。以下我们列举了五个值得深耕的理由以及两个不值得深耕的理由，欢迎大家理性分析讨论。值得深耕的理由一：宏观基本面有强劲的支撑上海目前正在打造成为中国的经济中心、金融中心、贸易中心、航运中心和科创中心。
近年来，这五个中心建设取得了较大的发展。而从经济来看，2017年上海的经济总量为30133亿元，同比增长6.98%，GDP总量位于全国第一，全球第七。由于第三产业的从业人员大多是白领、金领，具有潜在的购房实力，我们选取了第三产业GDP近年来的数据，数据显示，2017年上海的第三产业GDP总量为20783亿元，增长7.5%，第三产业占比为69.0%，总量和占比均位于全国第二。
人口是住宅市场需求的驱动力，从人口规模看，2017年末上海常住人口2418万人，外来常住人口980万人，上海的常住人口规模位于中国第二，为房地产需求带来较大的支撑。从利好住宅市场需求的市内交通即地铁开通公里数来看，2020年上海为800公里，到2025年为1050公里，里程数位于中国第二。从购买力看，2017上海的人均可支配收入为58988元，位于全国第一，而从人均储蓄额来看，上海为103786元(2016数据，2017统计公报未出)，位于全国第二。
综上所述，从宏观基本面来看，上海的经济总量位于全国第一，人口规模为全国第二，第三产业GDP、2020地铁运营里程和购买力来说位于全国第二，由于经济和人口和购买力是最重要的支撑房地产的指标，因而我们认为从宏观面来看，上海的基本面强劲，大量的人口和强劲的经济支撑房地产需求。值得深耕的理由二：住宅市场销售额规模全国第一住宅市场规模容量越大的城市，我们认为这样的市场越值得深耕。
通过对比全国五大城市2010-2017年商品住宅销售数据，上海连续多年住宅销售额全国排名第一。从下图可以看出，上海住宅市场的销售金额逐年增加，从2010年的2150亿攀升到2016年的5304亿，而2017市场调控有所回落，从销售面积来看，近五年销售面积的均值为1151万平方米，从市场规模看，值得深耕。
图：2010-2017上海新建商品住宅销售金额和销售面积走势图值得深耕的理由三：未来上海的住房总需求为3.7亿平方米左右，需求消化至少还要9年 据《上海统计年鉴2017》， 2016年上海城镇住宅存量6.55亿平方米，城镇人均住房建筑面积36.1平方米，据此我们测算出上海拥有住房的人口为1814万人，同时据国家统计局《中国统计年鉴2017》，2016年上海城镇化率为87.9%，常住人口2420万，由此测算出2016年上海城镇人口为2127万人，因此我们得出上海的城镇人口的住房拥有率为85.3%，也就是说上海城镇人口中有14.7%的人即313万人没有房子，这部分人的住房需求为刚性需求，那么我们估算，按照现在的人均住房建筑面积36.1平方米计算，刚需缺口为11305万平方米。
而上海的人均住房建筑面积在全国偏低，近年来改善性需求有较大释放，按照改善性需求人均45平方米计算，改善性需求为（45-36.1）*2127=18932万平方米，拆迁需求按照上海统计局的每年房屋征收面积数据，近几年平均每年150万平方米左右， 拆迁需求按照20年估算，20年的拆迁需求为3000万平方米，按上海2035规划提出上海到2035年的人口将维持在2020年的2500万水平，新增的人口为81万，按照人均45平方米一步到位的需求计算，新增人口的住房需求为3545万平方米，因此上海住总需求36882万平方米，考虑到上海商品住宅（含保障房）的年销售面积为近5年均值为1864万平方米，二手房近5年的销售面积均值为2258万平方米，每年的住宅总销售量为4122万平方米，因此我们得出上海的住房总需求在未来9年才能得到满足。
