二、人口老龄化对房地产市场的影响我国人口老龄化持续加深，对房地产市场有什么影响呢？首先，老龄化意味着人口红利逐渐消失。最后，对于房地产市场来说，比老龄化更严重的，是出生率降低。唯有平稳，才是市场的唯一出路。其三，对于房地产有两条最核心的定调，一条是“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，；另一条是“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。
人口老龄化对房地产市场的影响是什么？
人口老龄化对房地产市场的影响是什么？一、人口老龄化我国是一个人口大国，总人口高达14亿，庞大的人口基数给我国经济发展带来了巨大的人口红利，推动了我国经济的高速发展。然而近年来，我国人口却日趋老龄化，并且老龄化程度还在持续加深中。据国家统计局数据，2019年我国65岁及以上人口已达1.76亿，占总人口12%。
预计到2025年，65岁及以上的老年人将超过2.1亿，占总人口约15%。到本世纪中叶，我国人口老龄化将达到最高峰，65岁及以上老年人口占比将接近30%。人口老龄化日趋严重，有利也有弊。好处是能带动一批与老年人相关的行业，比如社区居家养老行业、养老金融行业、老年医疗器械行业等。但对房地产行业来说，却并不是什么好消息。
二、人口老龄化对房地产市场的影响我国人口老龄化持续加深，对房地产市场有什么影响呢？首先，老龄化意味着人口红利逐渐消失。一般来说，有购房需要的人群在25-45岁之间，或是年轻人步入社会，购买人生第一套房，或是家长们为了孩子购买“学区房”，亦或是为了改善生活而置换大房子。这个年龄区间的人们，都是有着购房需求的，也是我国主要的劳动人口组成部分。
但随着人口老龄化加深，劳动人口逐渐减少，有购房需求的人就相应减少，本就“供大于求”的房地产市场，由于人口红利减少，供需会更不平衡，房价或会面临“拐点”。其次，老龄化意味着年轻人抚养费用增加。人口老龄化，老年人口增多，不仅意味着劳动人口减少，也意味着需要社会赡养的人口数量增加，这对于每个家庭的年轻人来说，无疑是一笔不菲的费用。
如今的高房价下，年轻人为了买房，为了还房贷，为了小孩读书，已经焦头烂额了，现在又要承担其赡养老人的责任，这对于未买房或是在还房贷中的年轻人来说，压力会更大。最后，对于房地产市场来说，比老龄化更严重的，是出生率降低。我国社会面临的不仅是老龄化严重，还有新生人口的降低，这对于房地产市场来说，也不是好消息。
据统计，从2017年—2019年的新生儿数量上来看，分别为1723万、1523万、1465万，人口出生率处于大幅下滑的状态。这意味着，未来20年后，这一批新生人口长大成人，有需求购房的人口也会大幅减少，未来房地产市场必会在某一天面临“拐点”。综上所述，我国人口老龄化正持续加深，意味着有购房需求的人口相应减少，同时也给正在还贷的年轻人带来赡养压力。
市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？
无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。MON01趋势一：市场逐步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市场更稳经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如新房量跌、房价难涨、地价回归、二手难卖...2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是经济不接受的。
唯有平稳，才是市场的唯一出路。用股市术语说，这是一个市场筑底的过程，过去几年积累的楼市泡沫仍然在消化过程中。严厉的行政手段继续将需求减少、把流动性锁死，将杠杆降低。而供应方面，虽然整体仍然不多42000套，但局部过剩却是事实，六合、溧水、江宁禄口与青龙山、江北核心区外，等等，都面临着严峻考验。期待楼市如2008-2009年那样大反转的可能性微乎其微，现有的政策特别是限购这样的强力度手段，也不大可能在2020年中一夜取消。
不过，结合调控目标和整体经济形势看，也没有必要对南京楼市太过悲观。整体来看，向上的推动力量中，包括人口导入、产业进驻、刚需上车、改善换置，各类需求在南京依旧强烈。当市场中有向上和向下力量对冲时，可以避免过热时的泡沫与过冷时的恐慌，市场也因此会更加健康。MON02趋势二：限价继续松绑，投资客离场，自住客选择空间变大随着2019年最后1个月中，河西代表性楼盘仁恒江湾世纪将均价锁定在45000元/平米，限价松绑的迹象也愈加明显。
2019年，包括河西南、南部新城这些热门板块，都从2018年35000元/平米，走到了现如今的40000元/平米边缘，江北核心区从28000-29000元/平米逼近了32000-33000元/平米。限价，作为一项本意为控制房价的政策，催生了投资需求。一二手房价的倒挂空间，成为投资客不买心痒的利润预期。
随着政策更加理性，限购也逐步放松，更多让位于由市场供求关系决定价格。2020年，剩下确定的限价盘已屈指可数，即使限价离市场价格即周边二手房价的价差也十分有限。没有了“赚快钱”的空间，投资客特别是希望短期投机的购房者将逐渐离场，这对于那些有真实自住需求的购房者而言，是一件好事。并且，限价松绑后开发商利润增加、市场竞争也增加，整体品质也有望提升。
不过，硬币总是有两面的。当自住购房者获得更多买到好房机会、获得更大摇中热盘概率的同时，由于限价松绑，为这些项目所付出的钱也会更多了。MON03趋势三：产品主义开始回归，好房拼品质，差房拼价格本轮周期的最大特征——市场分化，在未来2020年中或许会表现的更加明显。与前几轮周期中不同，本轮周期因为调控政策更加细化，南京楼市不再是以往的同热同冷、同涨同跌。
而呈现出了越来越明显的马太效应，即强者更强，弱者更弱。从区域板块上，以河西新城、南部新城、江北核心区为主的“三驾马车”，在南京楼市中热度最高，新房市场库存有限，未来有望延续供不应求的态势；江宁、城北、仙林、江北核心区之外属于第二梯队，供求关系比较平衡，除限价严格的个盘外，多数项目都是慢慢卖掉，需要一定的去化周期。
远郊和都市圈，在2020年大概率仍会比较艰难。缺乏房价快速上涨的吸引，投资需求会大量减少；而如果纯靠自住需求支撑，巨大的供应量难以短时间减少。在个盘竞争的维度上，回归产品、突出品质开始重新出现在市场的竞争中。如锦麟融誉府斥资1亿元打造售楼处与公示区，花语江南引入了最更新一代的科技系统，中冶锦绣天玺牵手国内顶级设计公司尤安设计...归结起来，2020年的南京楼市，当潮水退去后，会呈现机遇与挑战并存的局面。
对能做出市场认可的高品质、好服务项目，2020年是一次机会，有限的购买力会选择它们，即使价格在目前区域基础上有一定突破，仍然是一房难求。而那些靠天吃饭、产品弱服务差、同质化强的楼盘，则只能依靠拼价格生存，一客难寻！MON04趋势四：存量房时代来临，二手房之间的价差将会更大截至2019年12月中旬，南京新房成交不足8万套，而二手房成交已超过10万套，市场存量房占据主体的时代来临了。
南京二手房市场中，最有价值的有两类：一类是占据独特资源的，在南京这座城市，独特资源首先就是一线学区房；二是5年以内成交的新房，约50万套，这部分房子房龄更新，从设计、规划、功能、工艺、服务来说相对更好。2020年，如果限售政策依旧延续，那么市场上房龄较新的次新房数量也仍然是有限的。这类二手房的需求只要略有增长，那么供求关系决定了这部分房源特别是其中品质较好的一部分，价格有望继续上涨。
以全市高端代表性项目仁恒江湾天成二手房为例，2018年还有7万/平米出头的房子，到2019年就直奔8万/平米以上了，且房源有限。在南京的各个板块，区域品质更高的楼盘都更吃香。在二手市场打破成交价记录的，如江北破40000元/平米的正荣润江城，江宁破45000元/平米的朗诗玲珑屿，南部新城破50000元/平米的万科九都荟……二手房之间的差距，在每个家庭的资产流动性上都有着具体表现。
就在笔者写这篇文章之时，一位在卖2套房子的朋友发来信息：佳兆业城市广场的房子刚挂不久就有人愿意来谈，欧洲城的房子挂了3个月没一组客户问！在南京这座城市，自住改善需求是巨大的，但供应特别是主城板块，由于2016-2017年大量地王不能上市形成有效供给，于是不限售的次新房，就成为市场需求的另一个出口。于是，南京二手房价格也水涨船高。
2019年11月，据一家权威研究机构的统计，南京二手房房价已达到32000元/平米，超过了杭州的近30000元/平米。当然，这其中真正成交更容易、价格更坚挺的，一定不是老破大和老破小，后者与前者的价差，将在2020年中进一步放大。MON05趋势五：行业竞争更加激烈，南京房企生存门槛至50亿深度调控的2019年，市场愈加残酷，行业竞争也更加激烈。
随着行业集中度越来越高，南京楼市已变成了地产大鳄的盛宴。2018年，南京开发商中销售额超过百亿的只有万科和绿地两家，而2019年，截止到11月底，百亿阵营已扩大至8家：分别是万科、中海、保利、金地、华侨城、龙湖、招商和金茂，排名第一的万科接近200亿元。如果想进入南京房企排名的前20位，去年的门槛只要35亿元，今年的门槛则提高至50亿元……问题是就算50亿元销售额，又够做什么呢？在当前市场形势下，按照江北好一些地段20000元/平米左右地价计算，50亿元仅够获取25万方土地储备，如果是地价30000元/平米左右的河西南或者南部新城，50亿元也就只够储备15-16万方土地资源。
2020年，行业的集中度或许会进一步加剧。进入销售额前20的房企尚且背负很大压力，如果销售额达不到50亿元门槛的开发商，未来在南京获取足够发展的土地资源都成问题。2020年，下列四类开发商的日子应该会不太好过：一是前期拿高价地深度套牢的，二是开发的产品品质差、服务差、地段差的，三是企业规模小实力弱，拿不到地且缺乏核心竞争力的，四是杠杆高、周转慢，运营能力低下的。
房企间的竞争，从基层员工的朋友圈就能略见一斑，打胜仗的开发商，置业顾问销控表前励志合影，生命线上挣扎的房企，销售员已屏蔽领导在做微商了…2020年，竞争将更加激烈更加残酷。--------------------END--------------------这里有南京楼市最新鲜的热盘和消息李汇丰，楼市实战派专家。
2022年，房地产发展方向是什么？大家有何预测？
2021年12月的政治局会议和中央经济工作会议，对房地产的描述有三大看点。其一，“房住不炒”。这是在货币宽松政策下，对房地产领域金融有一定松绑的情况下，打掉大家对房价大涨的预期。其二，没有提房产税。房地产领域最为重要踩刹车的政策就是房产税，因此房产税在2022年不会大范围铺开。其三，对于房地产有两条最核心的定调，一条是“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，；另一条是“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。
意思就是商品房按揭贷款会适当放宽，金融企业会继续给开发企业放款了。开发商有钱，下游关联行业才能保证结款，才能让房地产行业进行良性循环的轨道。因为有“因城施策”这个修饰词语，这就意味着金融企业向开发企业放贷还是会区别对待，明年房地产市场整体复苏没有问题，但还是会结构分化。落后地区三线以下城市即使复苏也还是有限，发达地区有房住不炒的定调，房价也难以大涨。
