即墨和城阳也不好直接对比，不过有一点，随着青岛总体布局发展，发展重心必将北移；城阳即墨，以后都是全青岛的核心区。二、即墨区自即墨撤市划区以来，其发展不断提速。我认为即墨的发展五年看城西，十年看新区，至于南北，不确定因素太多，而蓝谷那是雄图伟业，即墨真正的未来。
城阳和即墨哪个有潜力？
“最城阳”，我们提供最好的城阳资讯，欢迎关注。这真是一个容易挑起口水的问题，不过可以给出结论：发展方向不同，潜力禀赋也不一样。我们从城阳和即墨两个区的大项目上来比较。先来看即墨：2018年，即墨青岛蓝谷累计落户“国字号”科研机构和高等院校46家，认定天津大学工程技术研究中心等创新平台52个，合作共建斯坦福青岛研究院、海洋信息网络联合实验室和北邮青岛海洋研究院，引进两院院士等高层次人才240多名。
汽车产业新城以三大整车、四大专用车为龙头的110个重点项目开工投产，涵盖乘用车、商用车、新能源车等门类，形成一个千亿级汽车产业集群。一汽大众建成达产，新宝来电动版开始试生产，产值突破百亿。空客直升机组建欧洲以外第一条H135总装线，首架直升机成功交付。轻轨配套基地开工建设，引入地铁维保中心等核心项目。
12英寸集成电路平整场地，将助力打造国内领先的模拟芯片制造基地。修正海洋科技谷、阿里巴巴菜鸟智能骨干网正式落户。再看城阳：2019新春伊始，城阳区抢占五大高地、攻克一个难点的新思路、新布局，“五大高地”即轨道交通产业、建设中日韩自贸协定示范区、对标深圳实现城市协同、深入实施乡村振兴战略、打造世界青少年足球名城，一个难点即推进交通强区。
轨道交通产业不用说了，大而强，全国有名，即墨没法比。建设中日韩自贸协定示范区，规划建设“一区两城”。其中，一区即中日韩自贸协定示范区核心区，区内建设“三个中心”：中日韩国际消费中心，主要是打造集产品展示、交易和平台融合的交易中心；日韩产业促进中心，主要是建设青岛市企业与韩商企业间的经济交流合作区域；中日韩商务交流中心，主要是打造日韩特色突出的高端国际商务区。
两城即韩国生态城，规划面积约26平方公里，主要建设中韩创新中心、韩商大夏商贸中心等；日本创新城，规划面积约14平方公里，主要建设集研发和新业态集聚的产业中心。这个工作，更多是现有区域深开发和质量新提升，为了更好更深入的对外开放和对日韩招商引资。抢占与深圳高新技术产业协同发展高地。这个同上，为了更好的对外开放，向国内发达地区学习。
抢占青少年足球名城高地，这是要发展会展经济，走高效的现代服务新之路。抢占全球智慧农业产业高地。 2019年底前，建设以“后土云”为基础的农业智能化信息服务技术输出总部、智慧农业数据运算处理应用总部。 这个比较高端，开始发展it行业、云服务。很明显的，两者的发展方向很不一样。即墨更加倾向于实体大项目，产业兴区；城阳则“螺蛳壳里做道场”，项目向科技含量高、投资强度大靠拢。
之所以出现这一差距，很大原因由于土地决定。城阳面积小，可利用大范围土地少，只能求纵深发展；即墨地域广阔，更喜欢引进见效更快的实体大项目。关公不可以战秦琼。即墨和城阳也不好直接对比，不过有一点，随着青岛总体布局发展，发展重心必将北移；城阳即墨，以后都是全青岛的核心区。我们是“最城阳”，关心城阳、即墨、胶州的大小事儿，欢迎关注我们。
青岛即墨区和黄岛区哪个更有发展潜力？
即墨未来重要性或许不亚于黄岛，但是存在感和名气必然是比不了黄岛的。首先黄岛主城离青岛市区更近，而且游客众多，其海岸线和市区海岸线浑然一体，在外地游客眼里，黄岛俨然和青岛主城已经形成一个整体，连景点都和市区都排成了一条龙的游览方式。黄岛前海城建的飞速发展，不仅吸引了很多青岛土著购房居住，而且因为东方影都等新兴景点的落成，青岛这边节假日去黄岛玩的人也有不少。
两边这种交互式发展外加海底隧道、跨海大桥、海底地铁相继建成，一体化发展势在必行。即墨离青岛市区太远，交通便捷度远不及黄岛，虽然有很长的海岸线，但这海岸线不仅离即墨主城较远，而且景点和市区衔接性太差。即墨未来定位是大学城 蓝谷这种科研学术外加轻工业的路子。所以既难以吸引游客、也对市区人群没有引力。那么至少从旅游消费和购物消费来说，即墨已经输给黄岛很多分。
单说经济发展和城建本身，即墨可能会独自发展成为一个小型城市的格局，独有的中心区和辐射状的拓展区，但和主城城市化对接之前，即墨的步子可能快不过黄岛。另外就是人口，黄岛人口近200万，而且外来人口非常多，人口规模几乎是即墨的一倍，这对于一个区域的整体发展是有着很多潜移默化的影响的。即墨未来的发展必然不会差，但当对手是第三大国家级新区的时候，我还是更看好后者。
即墨创智新区发展的怎么样了，值得在那买房吗？
先说答案，创智新区一定是可以发展起来的，毕竟真金白银砸进去了，省级开发区的名头也打出去了，半途而废不是大即墨的作风。但是时间嘛，短期还是要看政策导向，长期还是得看人口聚集程度。创智新区可以说成是脱胎于即墨经济开发区。即墨经济开发区始创于1992年，在很长的一段时间里一直不温不火，始终处于即墨发展的边缘，而在2012年开发区辖制内成立创智新区，在一系列新概念的推动下，开发区发展进入快车道。
在2017年5月，经济开发区核心区范围被调为东至青龙高速、南至墨水河及支流（蓝鳌路南）、西至泰山二路、北至青威路，核心区域为27.7平方公里。从这个位置的划分上来讲，当前经济发区核心的核心应该就是创智新区。而在同年十月，开发区综合考核排名在全省131家省级开发区中排名第一。创智新区的规划设计师是新加坡的刘太格，设计理念和新加坡的花园城市概念一脉相承，道路宽阔，有山有水，建筑密度低，绿化率高，没有污染类行业，产业支撑是以高科技产业和服务业为主，其发展定位是城市发展新中心、高端生态居住区。
就地理位置而言，创智新区明显是连接即墨老城区和蓝谷的关键点。即墨想要发展，或者往西依托成熟的商圈和人口规模来进行产能的自我消化，或者往南靠拢城阳以期待城阳输入部分产业和人口，或者往东承接列入十三五计划的蓝谷经济区，而北面，虽然有汽车城入驻，但是大概率是作为一个单一的工业区来发展。往西是自力更生，免不了筚路蓝缕。
往南是拾人牙慧，可能得看人脸色。往北又得开山伐木，精力财力或有不逮。而往东，蓝谷新区对于即墨来说真的可能是天上掉下的馅饼，馅饼的味道可能是酸甜或者苦辣，但是它保底是可以充饥的，蓝谷就像西海岸一样，一定是可以发展起来的，即墨如果能抓住这个机遇，城市腾飞不在话下。而创智新区不可能仅仅作为一个通道走廊，便利起见，它需要接纳老城和蓝谷的一部分人口和行政功能，纵使最终形态不如两端，但发展潜力绝对不容小觑。
我认为即墨的发展五年看城西，十年看新区，至于南北，不确定因素太多，而蓝谷那是雄图伟业，即墨真正的未来。从城市运营启动资金的角度来说，中国和西方国家有显著区别，美国靠股市，欧洲靠债务，而中国很大程度依赖于房地产。社会主义之父马克思对人的定义是一切社会关系的总和，在社会主义的中国房产其实也不仅仅是房产，而是周围一切自然资源和社会资源的总和，欧美房价相对低，但是周围的资源你需要高额付出，国内房价相对高，但是资源免费享用，一来一往，社会主义的优越性还是显著的。
创智新区作为一个新区，城市建设除了地方政府的财政支持外，土地收入占了相当大的比重，政府卖地的收入反哺给城市建设，在基础配套完成之后，税收型商业也会进场，在完善配套的同时也会慢慢成为财政收入的主力，从而形成良性循环。截止到目前，核心区域的土地已经被各大地产商瓜分殆尽。万科、中海、中粮、鲁能、绿城、海尔、海信、鲁商、华发等等纷纷入场，新区建设如火如荼，随着市民大厅和科创中心的陆续启用，百分之七十的政府职能部门已经搬迁到此，市政府的搬迁恐怕也不是空穴来风，当你在新区转上一圈，看到喧嚣忙碌的工地，大概就能看出政府建设新区的决心。
就目前的配套来说，政府确实是按照宜居的城市标准来构建的，龙泉湖公园和盟旺山公园已经落地，邦直音乐公园也已经破土动工，体育中心、文化中心、医疗中心也很上档次。在交通上，区域内公交车基本覆盖，龙青高速和204国道可以快速进入青岛市区，鹤山路可以保证到老城区的畅通快捷。但是新区配套落地的问题也非常明显。首先是教育资源，义务教育阶段新区内只有三处学校：万科小学、创智新区实验学校和山东师范大学附属实验学校。
万科小学靠近204，在新区的边缘，放开师资不说，离着核心区实在太远。而创智新区实验学校的成立过程一路坎坷，从私立到公立再到私立，反反复复，去年开始招生，据说从山师那边带走了一批学生，虽然有昌乐二中加持，但是具体教学水平还有待时间考核。山师实验作为唯一一所公立且局属的学校就变得尤为重要，但是在山师教育集团和即墨教体局的轮番掌控下，其主要问题就是人员流动性太强，尤其是小学，好在初中部成绩不错。
目前，这三所学校都称不上优质的教育资源。其次就是商业配套，目前商业配套严重不足，这和当前人气也有关系，居民主要依靠社区商业，最繁华的地方是每五天一次的杨头大集，大悦城最早也要等到2021年五月份才能交付，鲁商邻里中心基本搁浅，吾悦广场举棋不定，海尔海信的自持商业至少也得两年才能成型。再者说到医疗问题，东部医疗中心基本竣工，但是医疗引入问题还是任重道远，从最初的华西到天坛，再到现在盛传的某个韩国医院，始终没有最终敲板，但是从即墨的医疗格局来看，东部建立医院是大势所趋，医院的引入也只是时间问题，或许政府考虑的是宁缺毋滥。
目前西部老城区的房价是13000元左右的毛坯价格，而东部毛坯均价依然是9000元左右，房价最能反映出一个区域的发展水平，可以直接反映出资本市场对区域的估值。既然房价相差这么多，那么创智新区有没有可能成为一块价格洼地呢。即墨城区其实不大，走完贯穿马山和蓝谷的鹤山路最多也就一个小时，创智新区到西部核心商业圈只需二十分钟，到东边蓝谷也是二十分钟，所以我认为抛开教育资源不谈，对于刚需来说，商业配套和医疗并不能成为选择居住的阻碍，反正二十分钟哪里都可以去，你都刚需了，价格才是王道，和城西或者蓝谷相比，每平米差价将近四五千，一套房子至少能省出四五十万，首付至少省十几万，这些钱买成排骨能买两吨多，每天炖五斤连续两年多才能吃完，这得多香。
对于投资客和改善房来说，就需要综合考虑这个位置的前景。那么人们对这个区域的信心到底怎样，其实可以通过房屋出售的情况来判断。从以上表格至少可以看出来两点。第一，2019年是个明显的分水岭，2019年之前开盘的房子基本去化殆尽，2019年之后开盘的房子库存很高，这还没有算入没有开盘的鲁商二期、苏荷、世贸倾城、海尔四期、金玉府等等等等，目前经济形势受疫情影响普遍不好，新区的房子去库存压力很大。
第二，从表格中显示的已经卖出房子的数量可以判断，新区已经有了聚集人口的基本条件，自2012年起，仅仅在204国道以东鹤山路以北区域卖出的房子就达到了两万多套，如果将范围扩大到泰山一路以东蓝鳌路以西，加上附近的老旧小区，保守估计已售房产套数至少有三万套，按照每套房子住四个人计算，大约有十几万人现今或者未来会选择在新区附近居住。
有人的地方才有江湖，有人的地方才有市场，新区这边毕竟还是少了一些人间的烟火气，所以大多数人还在观望，即便已经在新区买了房，还是在考虑生活是否便利，环境是否适应等一系列问题，这也是新区看起来冷清的重要原因。而所有这些顾虑，都会变成资本市场中的疑惑，从而影响房子的成交量和房价。就像之前说过的那样，新区目前面临着非常大的去库存压力，这和2017年前后的情况不一样，17年左右至少有划区这一重大利好。
而在今年，银行的水放不进地产，地产行业举步维艰，楼盘价格其实已经在下降了，新区的精装房同2018年相比每平米至少降了1000元。就目前的经济形势和产品供应量来看，降价促销应该会成为新区楼市2020年的常规操作。房地产是国之重器，在它的替代品出现之前，房产经济就是国本，断然不会让它踩着市场经济的翅膀放飞自我，政府一定会出手干预。
降价会降，但是必须要适度，政府工作报告要求稳定，地方政府还要让开放商对自己的土地充满信心，所以大幅降价的概率是微乎其微的。即墨的备案价上下浮动只能是五个百分点，换句话说，你即使打折那最低只能到九五折，低于九五折就不给你网签。备案价往那一放，唯一能做手脚的就是精装价格，想要降房价的途径之一是降装修标准，途径之二是改精装为毛坯，不管是之一还是之二，都是房产商在实实在在的让利，具体如何，让我们拭目以待。
青岛的房价走势是什么？哪个市区的升值空间大？
青岛作为一个美丽的海滨城市，吸引了很多外地人留在这里工作、生活，但高昂的房价同时也制约着人们对这个城市的归属感。从房价来看，中心城区和县市区差距巨大，表明青岛各区市之间房地产市场发展存在不均衡现象。房价水平已经形成从南到北、从沿海到内陆空间层面依次梯度的趋势；中心城区的土地供应相对较少但需求旺盛，房价水平较高；次中心城区和县市区的商品房库存占比较大。
业内人士分析，通过近段时间房价的变化，可以预测未来青岛房价总体是处于稳定上升，不会出现大幅上涨。至于升值空间，以下三个片区尤为值得推敲。一、城阳区作为青岛北部新区的城阳早已接棒李沧，成为青岛最大刚需聚集地。除了西跨黄岛，北上城阳也成了城市发展的必定路线。尤其是近些年来，城阳中心城区吸引了不少商业项目相继抢滩。
前不久，城阳万象汇已经开业，未来城阳商业前景可期。高新区随着政府各大规划的不断问世，以及市民健身中心、红岛高铁站、青岛中学以及众多品牌商业项目的落地，渐被置业者青睐，成为了青岛楼市的一匹“黑马”。二、即墨区自即墨撤市划区以来，其发展不断提速。中粮大悦城、新城吾悦广场等众多品牌商业项目落地；国内知名三甲医院齐鲁医院、华西医院签约落户于此；蓝色硅谷大学城雏形初现，不难看出，即墨未来发展可期！三、黄岛区黄岛，又称西海岸。
它还有个更响亮的名字：第九个国家经济新区。在青岛房价不断攀升的大背景下，不少主城区的刚需和改善型购房者都将目光投向了这里。近年来，黄岛开启了高速发展，不仅城市建设发展迅速，交通条件不断完善，2018年底，地铁13号线开通，黄岛进入“地铁时代”。在地理位置方面，这里还有长达282千米的海岸线，其风景度假圣地“金沙滩”更是享有“亚洲第一滩”的美誉。
设立青岛市即墨区会对青岛未来的发展有什么影响？
这个是可以预料的事情，不管是三湾发展格局，还是蓝色经济对青岛的意义，即墨都必须划区，没有别的可能性。至于对未来的影响，当然是正面的，起码青岛市区面积大了，协调空间大了。但在整体山东省地位式微的大环境下，也不过是按照原来的计划进行而已，不会对青岛有质的影响。现在中央对山东省的基本态度应该是，在现有的政策框架不变的情况下，你山东省自己折腾，有多大本事你就使，有钱你就使劲花，只是京津冀和长三角的特殊政策你肯定没有，至于最后你能自己闯出一片天来，那是你们本事大，我乐见其成；如果最后因为两大城市群的虹吸效应你没能有所作为，导致产业空心化，那也是没有办法的事情，大形势如此，你就必须牺牲。
青岛胶州以后的发展会超过即墨吗？有哪些优势条件可以证明？
胶州和即墨的产业定位不一样，胶州的锅炉，铁塔，辣椒产业都很牛，即墨得轻纺，针织，批发，海岸线旅游业都做的不错……有可能过几年胶州因为飞机场能发展一次，但是要知道胶州的大部分产业并不需要太多的人口来支撑，有钱的还是那一部分人，即墨就不一样中产小老板特别多，特别是服装产业，所以论个人家庭财产即墨要比胶州好太多了……。
