为什么小区房价波动很大，为什么楼盘市场调研的价格与房管局公布的价格相差很大

来源：整理时间：2022-10-10 09:23:45 编辑：房价信息手机版

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1，为什么楼盘市场调研的价格与房管局公布的价格相差很大
2，同一小区为何价格差距大这五个因素很关键
3，为什么吃的东西价格波动这么小而房价波动这么大
4，为什么我国楼盘大幅度降价会出现业主打砸售楼部这一现象
5，成交量小而价格波动大怎么回事

1，为什么楼盘市场调研的价格与房管局公布的价格相差很大

房管局公布的价格是建立在各种政策上的，而且涵盖面广，包括多种地段和楼盘。所以你要给开发商提供调研资料，还是提交实地调研的吧，最好加上具体地址。这样的话更加完整。

你好！按开发商定的价格提交，房管局只是评估大概房价。如有疑问，请追问。

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2，同一小区为何价格差距大这五个因素很关键

看房选房的过程中，问到不同的楼栋、不同的楼层、不同的户型，价格都不尽相同，有的甚至差别很大。那么，是什么影响同一小区不同的价格分段呢？一、房龄问题房龄问题实际上是产权时间问题。现在市场上的房子产权比较复杂，同一地段甚至同一小区都有可能存在区别。比如商品房小区混合了70年纯住宅和商住房，这两种房子的价格就有可能存在较大差异。在二手房市场上，纯住宅一般比商住房更受欢迎。有些房改房的小区的产权年限也存在差异。对于一套房改房来说，它的产权年限计算方式是这样的：第一套缴纳土地出让金，完成房改的房屋的产权起算时间是本栋楼所有房屋的产权计算时间。举个例子，一个老公房小区，某栋楼共有20套老公房，某套房子于2000年完成房改变成普通商品房，那么该栋楼其他房子的产权年限就是从2000年算起，包括那些没有完成房改的房子。这在一定程度上也会影响不同房屋的价格。二、小区污染小区的污染包括很多种，它也会导致部分房源价格偏低。这些污染源有噪音污染（车流、人流、施工、商业中心）、扬尘污染、异味污染（餐饮、垃圾站等），靠近这些污染源的房子价格也会低一些。很多小区都有底商，很多业主不喜欢底商有餐饮或娱乐场所的栋楼，这些楼栋的上层住宅的价格肯定比小区内部其他楼栋房源价格更低。还有些小区靠近公园或广场，这些地方都是大爷大妈跳广场舞的绝佳场所，受广场噪音影响最大的房子价格肯定低于其他房子。三、交通问题大型社区在这方面表现得较为明显。比如北京的天通苑，号称亚洲最大的社区，但实际上已经被分割为很多小区，真正出行方便的小区就那么几个，其他楼栋距离最近的地铁站并不算近，这也在一定程度上让小区内部的房价存在差异。除了大型社区，普通小区也有点区别，比如这样的，绕行带来的成本也不能忽视。四、朝向问题房屋朝向好坏能直接影响居住着的心情，毕竟采光性好、通透性强的房屋住起来舒适度高，人人都想要。所以，主活动区朝南的房屋和朝向不好的房屋是存在价差的。另外，没有房子是十全十美的，购房者要根据自己的习惯来选择，如果购房者认定的主活动区是卧室，那么卧室朝向好就可以 ; 如果认定客厅为主活动区，那么客厅朝向好就可以。五、楼层影响房价楼层问题也会对房价产生影响，楼层是如何影响房价的？具体来讲，多层≤ 6 层，只需要设立一个楼梯间，一梯两户，公摊小。12-18 层的高层，每增加一个电梯，与之配套的电梯间、管道井、电井等，也都需要增加。18 层以上，要设置防烟楼梯间，19 层以上，按照一类防火建筑类型要求，需要两部防火电梯和两个防烟楼梯。楼栋超过 100 米，由于消防云梯只能到 50 米的高度，因此，需要设置避难层。除此之外，楼层价格还会受到视野、日照、噪音等的影响。楼层越高，价格越贵，但顶层和底层价格比较便宜。45 层的超高层，25-30 层价格最贵，再往上，价格也越来越便宜，这主要和人们的心理因素有关，毕竟，太高不够接地气，感觉重心不稳。此外，楼层数中带 6 或者 8 的，价格也会稍高，而遇到带 4 的楼层，价格也会稍便宜。（以上回答发布于2016-12-14，当前相关购房政策请以实际为准）点击领取看房红包，百元现金直接领

3，为什么吃的东西价格波动这么小而房价波动这么大

如果大米和面粉价格不断上涨，人们生活会怎么样？回忆下，“蒜你狠”“姜你军”“豆你玩“这些词你是否还记得，2010年楼市受到政策影响，大资金从楼市出来，随后去了消费品领域，然后物价暴涨，也是那个时期，出现了这些名词。那么为什么吃的东西价格波动这么小，因为房价的不断攀涨，天量游资都在楼市这个蓄水池里，无法出来搞事情，新增资金缓慢释放到实业，虽然cpi的涨幅会高一些，但经济基本面会越来越好。例如马化腾给全国14亿人每人发500元红包，结果是什么，500元其实啥都干不了，就知道去小额消费，例如看电影、买烟买酒，就会造成这些行业价格上涨，对房价不会影响。但是如果这七千亿没分给所有人，而是放到了银行，那么谁会使用这些钱，当然是大额贷款，特别是房地产行业，开发商的拿地建筑融资，个人的房屋贷款。08救市；09一线翻倍；10省会暴涨、钢材暴涨、蒜你狠、豆你玩；11年县城都涨了好多，12年一线楼市却沉寂下来了，同时兰州拉面已经翻倍了。接下来是16年翻倍，紧接着限购，然后就到了今天。所以，你懂得！

4，为什么我国楼盘大幅度降价会出现业主打砸售楼部这一现象

大家好，我是勇谈。现实生活中经常看到这样的情况，哪怕是今年疫情期间已经有不少房企开始了“打折促销”，却也有一部分房企却依然维持坚挺的房价（近期听到还有上涨的）。很多朋友都会产生一个疑惑“难道市场不好的时候，房企不应该是降价促销吗？”固然有部分道理，但是从2018年开始全国的房地产市场就不是完整一块了，学会区别看待是勇谈的建议。借此机会简单谈谈我的观察。全国房价普涨的情况已经持续多年，哪怕疫情影响下这样的局面也难根本改变，尤其是对于一些热门城市（一二线为主）过去20多年房价持续上涨的情况不会改变，因为我国城镇化目标还远未完成学术界一直有一个这样的观点（包括决策层）“我国未来城镇化率要达到70-75%以上”而根据2019年的数据来看2019年我国常住人口城镇化率为60.60%，基本上是按照1年一个百分点的速度在增长，也就是说城镇化要真正达到计划房地产行业还有10-15年的发展机会。大家也可以理解为我国房价保持上涨的时间段大约有10-15年。而根据图上所示的过去多年的房价走势图可以看到我国房价持续上涨的趋势没有变（2019年也保持了6.5%的增长率），2020年哪怕有疫情发生房价持续上涨的情况也很难有根本改变（顶多跟2013-2014年一样维持低增长）。开发商说房价坚挺肯定就是坚挺了，毕竟在融资端调控的时候开发商“哭穷”的时候更多，房企最重要的问题就是资金问题疫情虽然发生了影响了房企2-3个月的房产销售，但是融资端的“口子”却开了不少。根据公开的数据开口，央行通过降准、逆回购等操作已经先后向银行释放了3万多亿的资金，根据银行的秉性大约50%的新增贷款会流向房地产及相关行业来看，大约会有1-1.5万亿资金流入。这部分资金正好可以弥补房企1-2个月的销售额，也就是说房企一直面对的“资金链问题”可能最先获得解决。图上所示是过去10年来房企商品房销售额走势，2018年销售额大约是15万亿，平均后房企月销售额不过1.25万亿，央企释放给银行的资金应该足够解决房企的资金链问题。市场环境不好是事实，不过房企更懂得“买涨不买跌”的道理，究竟谁在“说谎”几个月后就能看明白房企之间因为实力和融资能力不同，面对同样市场采取的市场营销策略也不同债务到期、融资能力、企业现金流等都会成为影响房企采取市场营销策略的因素。如果这个时候敢涨价的房企只有两个结果：真的不缺钱和虚张声势；究竟是哪种情况？其实时间就可以给出答案。如果是虚张声势，试图通过“买涨不买跌”的传统操作来哄抬房价，再撑2个月恐怕都是难事。所以，如果说面对此时还在涨价的房企，大家不要过分在意，有需求就买，毕竟如今供过于求的市场情况没有改变。“房企的嘴，骗人的鬼”房地产行业是最具有演技的行业，这点已经成为共识哪怕是国家从2019年开始对房企进行融资端调控，但是主要调控目标还是维持房地产市场稳定！！为何会如此？因为高达85万亿总资产的房企（2019年我国GDP总量不过99万亿）对于国家经济实在是太重要了。毫不夸张的说，房地产行业出问题了那么国家经济肯定出大问题。也正是因为如此，房企（尤其是龙头房企）在面对真正资金困难的时候就会发动力量来寻求支持。不过大家有没有注意到，今年疫情影响下竟然没有房企高喊“活下去”，只能说明了一个问题“房企今年资金链并没有大家想象的那么困难”。根据过去10年的房企实际到位资金走势图来看，房企资金的到位的增速并没有因为调控受到太多影响，说明了一个问题“房企真不缺钱”。打折未必是降价，“先升再降”是绝大多数房企都惯用的套路一般来说房企销售价与备案价之间可以有5%左右的幅度调整，对于尚未取得预售证的项目到底出售价多少，只有房企自己知道，很多房企就是利用了这点当然需要说明的是这是已经备案取得预售证的房产，对于此次疫情期间包括恒大在内的房企试行的“线上购房”究竟出售给购房者的售价是多少？只有恒大自己知道。毕竟房产在没有取得预售证，没有备案之前，房屋售价是可以随时改变的（恒大只是收取了定金而不是购房款，所以也不算违规，况且承诺了可退）。这也是为何不少参与恒大线上购房的朋友都吐槽“打了75折后发现还没有年前的价格便宜”。房价持续上涨的趋势不会变，但二手房的价格持续走低是实际情况，有需求可以考虑二手房根据数据显示除去二手房在此次疫情期间房价出现回落外，新房基本上没有出现下降的，这也是由新房背后牵扯到的众多行业所决定的，毕竟新房价格上涨的决定因素太多。房地产发展到今天的阶段已经不是简单的不同城市的房价走势不同了，而是新房和二手房的走势不同了。这点大家需要明白。综上，打折未必是降价，未必代表房价下跌。面对一些房企逆势涨价的情况，究竟该如何判断？其实静等2-3个月后就清楚了，是真的缺钱还是“装”的？到时候自然会明朗。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。大家好，我是勇谈。从2019年后全国出现了不少楼盘价格比前期低，不少业主维权的事件，甚至出现了不少业主打砸售楼部的情况。楼盘价格出现降价是很多朋友（主要是未购房）的期望，为何一旦房价真的下降了就出现了业主维权的事件？其实这就跟经济学当中一个经常提到的词汇“既得利益”有关系。几乎所有人在得到既得利益的情况下（哪怕是非正常所得）都会设法去维护自身的利益，毕竟几个人能够真正做到“大公无私”。借此机会简单谈谈我的观察。“既得利益”可以完全的解释几乎所有的房地产现象，无论是购房者、房企等都是如此“人为财死鸟为食亡”的道理大家都很清楚，尤其是在市场经济的情况下，人们对于物质的需求更加明显房地产行业快速发展的这20多年也是我国居民财富的一次再分配，不可否认一个基本事实“不少一批人通过购置房产实现了财富再分配”。当然包括今天为止还有不少人抱有“买房翻身”的打算，这也是为何有些购房者买房后发现房价出现了回落就开始“维权”的原因（这样的维权其实没有法律依据的）。虽然说房价下跌，业主取闹没有什么法理依据，但是多数房企会选择“息事宁人”。其中最著名的例子就是“厦门万科事件”，厦门在2018年左右房价出现下跌的时候万科出台了“退差价或退款”的规定，可以说在房地产行业开了一个不好的头。从另一方面来说，多数房企还是害怕自己被“搞臭”，毕竟自己的楼盘价格出现下跌了肯定会影响销量，选择息事宁人是多数房企的选择。购房者的弱势地位被再一次“利用”，哪怕是对于一些炒房投资者来说，他们相比于房企还是属于弱势群体。于是当购房者感觉自己所购买的房屋不值的时候，就会通过媒体以各种理由来要求退款退房。媒体资源被过度利用也是关键，毕竟在多数媒体和老百姓严重房企早已经被打上了“不良企业”的烙印。在家庭资产70-80%都集中在房产的背景下，没有几个家庭能够容忍房价规模下跌，这也是不少购房者看到房价大跌后情绪失控的原因对于如今所有购买过商品房的朋友来说基本都有一个共识“房价可以不涨但是不能大跌”。为何大家会有这样的统一意见？其实就是要维护“既得利益”的一种体现，哪怕这种既得利益并不是自己正常所得。毕竟20多年商品房发展过程中，家庭财富积累也愈发集中，如果突然自己购买的房产出现了规模下跌（超过10%以上的跌幅）就会让一部分人情绪失控，人在极端情绪下做出打砸售楼部的情况也就属于正常了（当然这种行为本身是违法的）。进入市场经济后，各种投资品的出现确实丰富了大家的投资渠道，但是国人的投资观念还是处于“小学生水平”市场经济的一个显著特点就是“投资渠道丰富”，毕竟市场经济运行的一个关键就是大家有大量财富积累自从有了股市等投资渠道后，国民确实多了一条“财富增值”的道路，但是国民承受风险的能力明显不足。相比于股市有风险不同，近20多年的房地产发展几乎“风险为零”的事实，让普通老百姓都感觉到购买房产是一个“一本万利”的买卖。国人虽然如今已经有不少的中产阶级，但是国人投资观念还是处于“小学生水平”，急需要市场的教训来提高投资风险意识。股市这几年的教训已经足够，但是楼市教训却一直没有来。这也是为何我一直鼓励“允许部分城市房价出现回落的原因”。房产投资风之所以始终存在的根本原因除去回报率高外，也跟投资风险低，被过度保护有关系。这种保护不仅仅是房企，包括购房者本身也是如此，尤其是对于那些本身就抱有“投资买房”打算的购房者。房住不炒的提出虽然不能说及时，但是起码对于真正的炒房投资者来说是一种警示，只是可惜很多普通投资者没有“回过味”。房企面对业主的无理要求为何多数选择隐忍？其实也跟房地产市场自身的乱象有关系2018年厦门万科退款的事件发生后，很多专家学者表示“不理解”，因为从法理上来说房企怎么搞都是稳赢的局面。可事实情况真的如此吗？在实际房产销售过程中，房企也好其销售代理商也好，为了增加销售业绩帮助购房者捏造虚假收入证明、银行流水等事情屡见不鲜；包括绝大多数房企销售人员都或多或少存在“夸大宣传”的情况；如果说认真起来房企未必是稳赢的局面，大概率是“双输”。购房者损失了一套房产或者购房资金，房企恐怕在这个市场就很难呆下去了，毕竟不少城市都出现过“臭名昭著”的开发商。目前来看全国房企规模降价的情况并没有出现，部分楼盘出现了基本上也很难维持长久房企降价不是想降就能降的，在如今房产备案的年代，房企能够下降的幅度很有限一般来说房企拥有5%左右的调整价格权利（具体各个城市不同），再多的话就需要房管部门进行重新审核了。哪怕此次疫情期间恒大等房企打出的“75折购房”等，其实也是宣传大于实际，最终的成交价其实就跟房产备案价格一致。因为多数朋友很难查得到房企的房产备案价，房企也就利用了这个信息差。全国几乎所有的地市以上城市都有这么一个单位（或者类似单位）“房地产协会”，这个是一个民间组织但是却对于房企的行为有很大的影响。根据观察来看，在历次房地产行业出现些许困难的时候，房地产协会都会出来发声。甚至如果说有些房企出现了私自降价的情况，房地产协会还会出台文件进行制止。试问哪有一个房企敢跟一个协会作对？除非是真的不想在这个市场上生存了。楼盘大幅度降价，出现业主打砸售楼部等情况，说到底还是“投资思维作祟”人都是利己的，占便宜可以但是吃亏就不行。尤其是在物质横流的今天，越来越多的人会为了维护自己既得利益或者未来收益而做出非理性的举动，楼盘降价打砸售楼部就是表现之一。为何会出现这样的情况？其实还是投资思维作祟，而且其中不少还是用杠杆资金投资。几点愚见：真正有住房需求的朋友楼盘降价后或许会难以接受，但是最终理性会战胜冲动。这就好比已经购房的朋友在面对突然一天房价下跌，只要不是低于银行催收的警戒线轻易不会断供一个道理。起码他们还有地方住，要是不收房或者断供后被银行拍卖自己连住的地方都没有了。近些年出现打砸售楼部的不少都是因为采取杠杆资金炒房、投资房，最后被套牢的。本身寄希望于房价上涨赚一笔，谁知道房价大跌后自己不仅没有赚还亏了一大笔，加上大量贷款和杠杆资金要还。巨大压力下只能通过打砸售楼部来释放，这样的行为完全可以理解。综上，楼盘降价出现过，但是目前还不是普遍现象。购房者因为楼盘降价打砸售楼部从法理上来说肯定是说不通的，房企为何不愿意追究其实也跟房地产市场的乱象有关系。这里需要提醒大家购房需谨慎，尤其是投资房产，既然把房产作为投资品来看待，那么有涨有跌才是正常。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。