就说我这几年回烟台的市场吧。根据我个人的经验，政府调控房价主要有两点:一是政策，二是贷款利率。2017年初，绿色家园单价近万元，真的没到(半年涨了近一倍，对于烟台这样的小城市来说不太正常)。再加上当时宽松的贷款政策，首付打折降低了贷款利率，相当于给上涨的房价再添了一把火。此后，烟台房价暴涨，从穆平的海景房可以看出，融创最为明显。
山东哪里的房价最便宜？
根据2020年山东各市房价排名来看，房价最低的是菏泽、潍坊。该数据是全市平均值，包括新区、郊区、县城等等，城区均价基本要按照这个数值乘以1.3。比如青岛16312乘以1.3等于21205元，烟台10499乘以1.3等于13648元。菏泽5985乘以1.3等于5985乘以1.3等于7780元，普通城市核心区则需要乘以1.5，青岛济南这类城市核心区需要均价乘以2。
由此来看，菏泽、潍坊这些主城区仍然还有很多单价万元以下新楼盘的城市确实算比较便宜了，山东目前性价比最低的城市是泰安和聊城。聊城作为省内经济倒数第三的城市，去年价格峰值期曾高居全省第三，目前取而代之的不是烟台、威海这些经济强的宜居城市，而是泰安这种被开放商炒概念的城市。什么并入济南和修地铁之类的谣言都被开发商充分利用，
要知道泰安面积比上海还大，人口是莱芜四倍。即使重庆直辖的时候也未曾吞并过如此规模的城市，更别说刚合并了莱芜的济南，因为隔壁城市提升定位，自己要房价就率先飙涨的，放眼省内外，泰安还真是独一份。所以买房不要只看消息面，要多看性价比和实际规划层级，当然并不是房价越高就一定会降，也不是房价低就一定是洼地。重心还是城市实力以及宜居情况，
想在烟台买房五区就保值来说哪个合适？毕竟现在房价不便宜？
首先自我介绍下，我是卖房的，2013年开始在济南做二手房，2015年初回烟台做，在开发区德胜做了一年半于2016年7月转的莱山，后来一直做到现在。对买房人的建议，买房前一定先想好自己想要买什么样的房，适合自己的就是最好的，对于朋友及中介的话要慎重不然可能会被误导说的难听点就是忽悠，他们眼中的好房可能只是适合他们的。
如果你不知道买什么样的房，可以多找几个中介咨询下，资深中介会从购房八大需求入手帮你搞明白想要买的房子，那种不问明白客户想买什么样的房，整天光拖着人家看的一般都不专业，这样既浪费买房人的时间又容易让人看花眼。再说说我回烟台这几年的市场，根据个人的经验政府调控房价主要的两点一是政策二是贷款利率，2015年3月1号应该是这一天，青岛开始实行不动产登记(城市临近，烟台也会很快，果然一年半之后开始实行)，也是这一天房贷利率降了0.25%，当时觉得房价可能会上浮市场会转好，所以来开发区继续做房产。
15年年底左右韩企撤资还是怎么回事，东岳关了南厂，富士康也走了好多人，开发区人气降低市场转冷，印象最深刻的就是当时福馨家园有个哥们想把自己70平左右房卖了再在小区换个80多稍微大点的三居室(福馨家园多层双阳卧两居室的户型可以把北边餐厅改成一个卧室)。自家的房子有了合适的买主最后却不卖了，因为家里老人不同意，孩子小花钱多，东岳又裁员呢，要是换了房之后没了工作这个家得多大压力，所以老人不同意，
2016年年后团队里的小伙伴因为各种事情各奔东西，各种权衡之下我最后奔向了莱山。当时开发区大部分都是90年代的老房，德胜彩云城业达医院等等配套都早已经形成了，出现新的配套不容易;芝罘区就是一个大点的开发区而已，不太值当舍了做熟的商圈再去做个差不多的;福山区不用说了，还不如开发区呢;牟平区县级市，而且也太远;莱山区地广人稀，配套少也就个短溜溜的迎春大街跟烟大附近那丁点，新盘就暖山国际一个没人买的尾盘，但架不住市政府在这啊，哪个政府附近缺配套，打脸吗[大笑]，
会有面包和牛奶。只要政府在这里有配套设施，这块地广人稀的处女地很容易开发，它的未来就像冉冉早晨初升的太阳。相比之下，开发区主城区能开发的很少，或者说要拆迁，但是拆迁成本高，难度大。旭日小区南边的楼拆了快十年了，开发区只能往西发展(东边是夹河，再发展你就开心了)。说白了，有点日薄西山了。
