问题的答案从不同的角度看肯定是不一样的。先说一下房价泡沫大的观点，因为目前合肥虽然是安徽省会，但还是一个年轻的城市。几年后价格就显示出来了，所以周期拉长，价格泡沫不大，但绝对制约了城市的发展速度和规模。为什么说超过合理租金回报水平就是泡沫？
合肥房子泡沫大不大？
合肥房子泡沫大不大？大？不大？不同角度看问题答案肯定不一样，首先我们谈谈房价泡沫大的说法，因为从目前来讲，合肥虽然是安徽的省城，但还是一座年轻的城市。近几年发展比较快，需要大量的招商引资，需要大量的吸收人才，从这几年人均收入来看，合肥房价过高了。过高的房价不利于招商引资，不利于吸收人才，因为成本加大，竞争力自然就下降了。
这对一个年轻发展中的城市很不友好，所以合肥在执行房住不炒政策的力度还要加码！只有轻装上阵做到互惠双赢合肥的发展才有更好的明天。我们再来说说房价泡沫不大的看法，合肥这几年发展快速，从国家层面规划看合肥即将跨入大都市行列，什么准一线城市，什么长三角经济圈副中心城市这些称呼无形中给合肥套上了高大上光圈，合肥变成了故事很大的城市，各种无限期望都出来了当期望值达到高峰会使人进入癫狂状态的，房价疯涨人们疯跟！把后几年才有的价格展示出来了，所以周期一拉长来看房价泡沫又不大了，但肯定制约了城市的发展速度和规模！。
为什么说房价超过20年的租金，超过的部分就是泡沫？
20年房租回本，换个角度理解，就是一套房产每年的回报至少应该是5%，这样才是比较合理的回报。什么是5%？只能说这也是业界大致认可的一个标准。房产投资的回报，必定要比无风险利率高——毕竟投资房产肯定是有风险的，有风险就必须要求有风险溢价。公认的无风险利率，是国债，目前美国的国债利率是2.25%左右，它的2倍正好是5%中国目前10年期国债收益率为3.6%。
这还只是全款投资房产要求的最低标准，如果考虑按揭，要求的房租回报要更高。比如，按照50%的首付比例，贷款利率5%计算，那么要实现5%的纯收益即扣除利息成本，那么房租的回报率应当是7.5%。为什么说超出合理的房租回报水平就是泡沫？因为所有的资产，其最终的价值取决于实际需要这件商品的消费者愿意给出的价格，说到房产，其实最终价格取决于刚需的购买力。
而租金水平最能体现刚需购买力。想象一个场景，租金回报率很高，比如一年10%，说明租金太高，刚需的人会选择买房。毕竟买房比租房划算。如果租金回报率很低，比如一年1%买国债比买房划算，那么租房肯定比买房划算。但现实是，在厦门这样的一线城市和二线城市，一年的租金回报率远低于2%。为什么有那么多人买房？这是因为对这些房产有很多投机需求。房产的回报并不看重租金，和a股投资者差不多，也不太在乎分红。买了就卖了。
